A kabinet “kettős fék” rendszerrel tervezi megelőzni a szeptembertől induló, 3 százalékos hitelkamatot biztosító Otthon Start program ingatlanár-növelő kockázatait – írta elemzésében a Makronóm Intézet hétfőn, miután a a programról szóló jogszabály tervezetét a kormány társadalmi vitára bocsátotta.
Az Otthon Start esetében öt keresleti korlátozást és a három kínálatbővítő ösztönzőt építettek be a rendszerbe, ezek együttesen, szinergiában működve a keresletet szűrve, a spekulációtól megtisztítva és időben elnyújtva jelenítik majd meg, miközben a kínálati oldal a gyorsabb engedélyezésnek, az adókedvezménynek és a célzott állami tőkének köszönhetően felpörög – írták.
E komplex, átgondolt rendszer eredményeként a becsült árhatás – évi 1,5–2,5 százalék extra drágulás – lényegesen alacsonyabb lehet, mint a korábbi támogatási ciklusok esetében a legpesszimistább becslések szerinti 6–9 százalék. Ráadásul az új lakások építéséből származó társadalmi haszon (első otthonhoz jutó családok, új építőipari munkahelyek, növekvő adóbevételek) nagyságrendekkel meghaladja ezt a kézben tartott, potenciális mellékhatást – vélik a Makronóm elemzői.
A kormány akár 50 millió forintos és 25 éves futamidejű hitellel induló programja széles körnek biztosítaná a lehetőséget az első saját otthon megszerzésére, azonban a várhatóan óriási kereslet kontrollálhatatlan árrobbanást is okozhatna az ingatlanpiacon. Ezt előzné meg a kormány a tudatosan felépített, komplex, “kettős féknek” is nevezhető rendszerrel, amely kordában tartja a keresletet és ösztönzi a kínálatot.
Az első fék: a kereslet szűrése és a spekuláció kizárása a piaci roham megelőzésére.
Az abszolút értékkorlát, a lakásoknál 100 millió, a házaknál 150 millió, négyzetméterekét bruttó 1,5 millió forint. A rövid távú spekulációt 5 éves elidegenítési és terhelési tilalom, a mindent elsöprő keresleti rohamot pedig a program nyílt vége akadályozhatja. A szabályok megszegése szigorú jogkövetkezményekkel járna, a teljes kamattámogatást a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékével kellene visszafizetni.
A második fék a kínálati oldal felpörgetése, hogy az új otthonok építése tartani tudja a lépést az igényekkel. Gyorsabb és kiszámíthatóbb engedélyezés, az új építésű lakások 5 százalékos áfájának meghosszabbítása és a 300 milliárd forintos lakhatási tőkeprogram.
Bár nem kormányzati intézkedés, nem szabad figyelmen kívül hagyni a korábban “beragadt” ingatlankínálat piacra kerülését: a program nemcsak az új építéseket ösztönzi, hanem a használt lakások piacát is – tették hozzá.
Az elemzésben kitértek arra is: a kormányzati beavatkozás időzítése sem véletlen, hiszen a tavalyi adatok riasztó képet festenek a lakáspiac kínálati oldaláról: az országban átadott új otthonok száma 18,7 ezerről 13,2 ezerre zuhant az előző évhez képest. Mindeközben a kereslet élénkül: a kihelyezett lakáshitelek volumene (1351 milliárd forint) 127 százalékkal nőtt tavalyhoz (595 milliárd forint) képest.
Bár ez számottevő emelkedés, mind a lakáshitel-kihelyezések, mind a lakáspiaci tranzakciók száma jelentős fluktuációt mutat: az MNB által 2022 májusában megfigyelt 152 milliárd forint értékű lakáshitel-kihelyezés 2023 januárjára 33 milliárd forintra csökkent, azóta változó ütemű emelkedés tapasztalható – írták.
A saját ingatlant vásárlók piaci pozíciójának erősítése stabil, kiszámítható keresletet teremthet a lakáspiacon, ami ösztönözheti a beruházókat és növelheti a kínálatot is Az Otthon Start program megteremtheti a kínálatbővülés keresletoldali fundamentumát, így bár rövid távon az élénkülő kereslet átmeneti áremelkedést hozhat, hosszú távon növekedhet a lakásépítések száma, a bővülő kínálat pedig az ingatlanár-drágulás mérséklődésével jár együtt – tették hozzá.
A program pozitív hatásai már most látszanak: a stabil kereslet ígérete nyomán a legnagyobb építőipari szereplők már be is jelentették kapacitásbővítéseiket, amelyek eredményeként a következő években minimum évi 10 ezerrel több új ingatlan érkezhet a piacra a jelenlegi szinthez képest – áll az elemzésben.
