Kezdőlap Hírek Oroszországban megbolydult az ingatlanpiac - Múlt és jövő határán
No menu items!

Oroszországban megbolydult az ingatlanpiac – Múlt és jövő határán

Építkezés Oroszországban                                      Kép/Forrás/themoscowtimes

Oroszországban a fiatalok többsége saját otthon nélkül van. Egy oroszra 26 lakónégyzetméter jut, Németországban 47, Magyarországon 35. Sok a bedőlt építkezés és a kivitelezői csalás. Putyin a probléma megoldására utasította a szakminisztert.   

A lakhatás örök probléma

Az Építésügyi Miniszterem friss statisztikája megerősítették, amivel az orosz nagyvárosokban élők naponta szembesülnek: 2.910 társasház építkezés legalább fél éve áll; több, mint 200.000 orosz évek óta hiába várja a lakása elkészülését.

A szovjet időkben a lakhatás ingyen volt. A bérleti díj ritkán haladta meg a jövedelem 3 százalékát! Viszont éveket kellett várni az otthonra, amit maximáltak. Tipikus volt a társbérlet, és hogy több generációnak osztozott egy apró lakáson, vagy akár egyetlen szobán.

Egy tipikus történet

Miután összeházasodtak, kiutaltak nekik egy garzont, amit a gyerekek születése után, idővel és szerencsével kétszobás lakásra cseréltek. Évtizedek alatt, cserék sokaságával javultak a család lakhatási körülményei. Segített, ha egy családtag megjárta az afganisztáni háborút, ugyanis a veteránok több négyzetméterre voltak jogosultak. A család lakásviszonyai javultak, de mindvégig bérlők maradtak. A kommunista időkben tilos volt az ingatlanok magántulajdonba vétele.

Szentpétervár

A gyerekek a Szovjetunió összeomlása után megismerkedtek a szabad ingatlanpiac előnyeivel és hátrányaival. Oroszország továbbra is garantálta az állami tulajdonú lakásokon fennálló bérleti jogot és a lakhatást. Utóbbit azonban a ’90-es évek derekától nehéz lett érvényesíteni. Az állam egyre gyakrabban egyszeri kártérítést adott lakás helyett, a 2000-es évek elején személyenként 10-15 ezer eurónak megfelelő rubelt.

A pénzt a gyerekek kezdőrészletnek használták egy épülő társasház öröklakása megvételéhez, amely azonban sokszor csak a tervezőasztalon valósultak meg, vagy ha el is indult az építkezés, soha sem készültek el a házak. Így a harmincas éveikben járó gyerekek pénz és saját otthon nélkül maradtak. továbbra is szüléikkel élnek a szovjet időben szerzett szűkös lakásban. Ráadásul a saját otthonra felvett hitelt akkor is törleszteniük kell, ha a lakás nem készült el.

Építkezés orosz módra

Oroszországban saját lakás építésébe minimális kezdőrészlettel is bele lehet vágni a kamatmentes állami, valamint a viszonylag alacsony kamatú magánbanki hiteleknek köszönthetően.

A probléma, hogy az építőiparban tipikus pénzügyi konstrukció szerint a kockázatot kizárólag a vevő viseli. A legtöbb beruházó ugyanis úgynevezett ’részvételi szerződés közösen finanszírozott építkezésben’ keretében realizálja a társasház projektjeit: a leendő lakók hitelezik meg a kivitelezés költségeit az építtetőnek, cserébe 20-40 százalékkal kevesebbet fizetnek, mint amennyibe egy már elkészült, új építésű lakás kerül. Így a közepes méretű orosz városokban már 40-50 ezer euróért új kétszobás otthonhoz lehet jutni. Az építtető mégis jól jár: nem kell hitelt felvenni és így megspórolja a kamatköltségeket. Jelenleg a társasházak 80 százaléka ebben a konstrukcióban épül.

Tipikus orosz kétszobás lakás – egy tanácsadó honlapján

A kivitelezők hibás kalkulációja, illetve a korábbi építkezéseikből maguk előtt görgetett hitelek miatt a 2008-as világgazdasági válság óta megsokasodtak bedőlt építkezések. Egyre gyakoribban a csalások is: az ingatlanprojektet hirdető cég nem is tervezi az ígért ház felépítését, csak ki akarja csalni a vevőktől a kezdőrészletet.

Különösen nagy port kavart a moszkvai régióban a legtöbb társasház projekttel rendelkező ’Urban Group’ csődje.  Húszezer károsultat, 945 millió euró adósságot és 3,5 millió négyzetméter félkész lakást hagyott maga után.

A lakhatás politikum lett

A károsultak érdekképviseleti egyesületeket alapítanak, találkozókat, tiltakozó akciókat, tüntetéseket, virrasztásokat, éhségsztrájkokat szerveznek. A helyi sajtóorgánumok rendszeresen beszámolnak a megkárosított vevőkről, az adósságtengerben úszó, mégis a hajléktalanság által fenyegetett családokról és a csaló vállalkozókról. Ennek ellenére továbbra is sokakat megszédít a piaci árnál olcsóbb, minimális kezdőrészlettel és alacsony kamatozású hitellel finanszírozható saját otthon álma.

Tipikus, hogy a csaló építési vállalkozó házak tucatjait magába foglaló projektbe kezd és az első néhány épületet felhúzza. Bizalmat ébreszt a potenciális vevőkben, akik befizetnek a többi, még csak a tervezőasztalon létező házban építeni tervezett lakásra, amelyek sosem készülnek el.

Sok kétségbeesett károsult érzi úgy, hogy a hatóságok nem védik és a bajban nem is segítik őket. Putyin elnöktől remél közvetlen segítséget. A Kreml reagált: megtiltotta a lakásértékesítést az építési engedély beszerzése előtt. A szabályt hamis építési engedéllyel játszák ki a csalók.

A lakhatás alkotmányos alapjog

A bolsevikok már 1917-ben fontos célként jelölték meg családok lakáshoz juttatását. Ekkor az oroszok többsége belvárosi polgári lakásokból kialakított társbérletekben vagy a városszéli barakktelepeken szorongott.

A II. világháború után az oroszok egyre hangosabban kezdték követelni a valódi lakásokat. Megnyugtatásukra az SZKP az ’50-es években dátumot, 1980-at fektette le céldátumként és elkezdődött a ’hruscsovka’-ként emlegetett, ötemeletes panelek, majd a lakótelepek építése. 1955 és 1970 között 127 millió ember, a Szovjetunió akkori népességének fele új otthonba költözhetett! A panelépítés ellenére 1990-ben, a Szovjetunió bukása és 10 évvel az 1980-as céldátum után az orosz családok negyede saját otthonra várt.

Privatizáció

A rendszerváltás után a politika a bérlakások megvételének lehetőségével próbálta csillapítani az elégedetlen oroszokat. De a többség a jelképes ár ellenére sem akart privatizálni. Félt a rossz állapotú lakások és házak karbantartásával járó költségektől. A hozzáálláson az ingatlanárak elszabadulása változtatott. Moszkvában 2009-ben az egykori állami lakások 75, 2019-ben pedig már 89 százaléka az egykori bérlők tulajdonában volt.

A privát lakásépítést hátráltatta, hogy a bankok a közelmúltig nem akartak beszállni az ingatlanhitelezésbe. 2001-ben a 145 milliós Oroszországban mindössze tízezer lakáshitel volt kihelyezve 152 millió euró értékben. A következő tíz évben ugyan megötszöröződött, de nyugati összehasonlításban továbbra is alacsony a hitelállomány. 2019-ben csak a GDP 6 százalékát tette ki. Az USA-ban és Németországban 50, Franciaországban 45, Lengyelországban 30 százalék körül van az arány.

Pénzzel a népességfogyás ellen

A politikai felismerte, hogy részben a lakásviszonyok tehetnek a nemzetközi összehasonlításban kirívóan alacsony születési számokról. Ezért 2007 óta minden gyerek után akkori árfolyamon 7.100 eurónak megfelelő rubel jár, ami viszont ma 2.800 eurót ér. Az anya szabadon döntheti el, hogy lakhatási körülményei javítására, a gyermeke tanulmányaira, vagy saját nyugdíj-előtakarékosságra fordítja a pénzt. Az állam ingatlanvásárlásnál rögtön, egyébként a gyerek 3. életéve betöltése után fizeti ki a támogatást.

Rossz, rosszabb, aztán kicsit jobb?

Hiába minden állami intézkedés, a rendszerváltás óta összességében rossz az oroszok ingatlanhelyzete. A lakhatással járó költségek 2000 és 2019 között a jövedelem 6 százalékáról 16-ra nőttek és ebben nincsenek benne a hiteltörlesztések költségei. Ezzel párhuzamosan alig emelkedett az egy főre jutó lakásnégyzetméter: 1995-ben 18, 2019-ben 26 volt. Összehasonlításul: az USA-ban 70, Németországban 47, Magyarországon 35 négyzetméter.

Lakótelep Moszkvában                    Kép/Forrás/egy tanácsadó honlapján

Az oroszok elégedetlenségét felismerő Putyin 2017-ban utasította az építésügyi miniszterét, hogy ’három éven belül oldja meg a problémát’. A minisztérium létrehozott egy biztosítási alapot, amelybe a kivitelezőknek a lakásértékesítésből származó bevételük 1,2 százalékát kell befizetniük. Bedőlés esetén az alapból kártalanítják legalább részben a károsultakat. A vásárlók immár nem a kivitelező számlájára fizetik a vételárat. A pénz a lakás elkészültéig egy banki letéti számlára kerül. A kivitelező ehhez nem tud hozzáférni, a bank viszont a letéti számlát garanciaként elfogadva meghitelezi a kivitelezőnek az építési költségeket. Ez a kamatköltség miatt ugyan az eladási árak emelkedéséhez vezetett, de csak kis mértékben, hisz a bank, tekintettel a letéti számlára, minimális kockázatot válla, ezért olcsón adja a hitelt.

Putyin friss bejelentése szerint az állam kamattámogatást fog adni, hogy ne kelljen 6,5 százaléknál magasabb jelzáloghitel kamatot fizetni. Párhuzamosan 1.500 euróra emeli a gyerekek után járó állami támogatást, ami visszamenőleg is ki fognak fizetni. Az állam 2021-ben összesen 5 milliárd eurót akar kiadni a családok lakáshoz jutásának támogatására.

Megbolydult az ingatlanpiac

Az ígért támogatások hatására máris nő a kihelyezett hitelek összvolumene. A családok helyzete mégsem hozta a várt javulást, mert a növekvő kereslet hatására a legnépszerűbb régiókban, Moszkvában, Szentpéterváron és Dél-Oroszországban megugrottak a lakásárak. Átlagban ugyanakkora lakásokat vásárolnak ugyanolyan számban, de ezek finanszírozásához több hitelt kénytelenek felvenni az oroszok.

A hitelfelvételi hajlandóságot növeli a tévhit, hogy a saját lakásból a hitel bedőlése és az ingatlan elárverezése után sem lehet kilakoltatni. A szovjet időkből származó garancia azonban 2004 óta nem létezik. A kilakoltatás jogszerűségét 2019-ben a Legfelsőbb Bíróság is megerősítette. A végrehajtás alá kerülő ingatlanok száma évről-évre emelkedik. 2015-ben 326 ezer, 2019-ben már 550 ezer volt.

Petrus Szabolcs

 

Kövesse AzÜzletet a facebookon is!Tetszik

Friss

Nagyot nőtt egy év alatt a kínai milliárdosok száma

Nagyot nőtt egy év alatt a kínai dollármilliárdosok száma: idén 307-tel többen vannak, mint tavaly, és így 1185-en szerepelnek a sanghaji Hurum magazin által szerdán közzétett listán, amely a leggazdagabb kínaiakat rangsorolja.

Greenpeace: Az európai repülőjáratok felét helyettesítheti a vasút!

A rövid repülőjáratok betiltását követeli a Greenpeace. A szervezet szerint a 30 legnépszerűbb, Európai Unión belüli rövidtávú járat 53 százaléka esetében létezik közvetlen vasúti összeköttetés a két helyszín között. 

Exkluzív: az USA várja a beoltott európai turistákat

Joe Biden amerikai elnök aláírta azt a rendeletet, amely november 8-tól hatályon kívül helyezi a Kínára, Indiára és Európa nagy részére vonatkozó, a koronavírus járvány okán 2020 márciusa óta érvényben lévő beutazási korlátozásokat.

A lakbérstop nem segített. Államosítás kezdődik Berlinben

Az igenek győztek a lakáskisajátítási népszavazáson a német fővárosban. E szerint az ingatlankonszernek bérlakásait köztulajdonba veszi az önkormányzat. Az államosítás a bérbeadott lakóingatlanok 15 százalékát, 243 ezer lakást érint. Berlin 29 - 36 milliárd euró  közötti kártalanítást fizet cserébe a konszerneknek.

Hírek

Magyarország étele 2022 – fókuszban a szürkemarha

A magyar szürkemarha húsa lesz a kötelező alapanyag a Magyarország étele 2022 szakácsversenyen, amely kapcsolódik a Petőfi-emlékévhez - hangzott el az eseményről tartott sajtótájékoztatón.

Éjszaka nem lesz kamionstop a hosszú hétvégén

A mindenszentekkel háromnaposra hosszabbodó hétvégén a kamionstopot az áruellátás zavartalansága érdekében szombaton és vasárnap éjjel időszakosan felfüggesztik.

Fogytán az AdBlue – korlátozást vezetett be a Mol

A tömeges felvásárlások miatt korlátozta az AdBlue értékesítését a Mol.

Költözik a Magyar Nemzeti Bank

Novembertől átmenetileg módosítják a Magyar Nemzeti Bank székhelyét, mivel a jegybank Szabadság téri székházát felújítják.

Péntektől még drágábban tankolhatunk

Péntektől tovább emelkednek a hazai üzemanyagárak: a benzin és a gázolaj literje is bruttó 5 forinttal drágul.

Moratórium – határidő. Péntekig kérhető személyesen a hosszabbítás

Vasárnapig jelentkezhetnek bankjuknál azok, akik továbbra is élnének a hitelmoratórium lehetőségével. A személyes ügyintézésre péntekig nyílik mód, a hét utolsó két napján jellemzően már csak online kérhető a hosszabbítás.

Darknetes piactérre csapott le az Europol – 144 letartóztatott

Közel százötven embert őrizetbe vettek, továbbá készpénzt, kábítószert, kriptovalutát és fegyvereket is lefoglaltak a darkneten végzett Dark HunTOR nevű művelet során - közölte az Európai Unió rendőrségi együttműködési szervezete (Europol).

Megalakult az új Bundestag – ügyvezető kormánnyal

Megalakult Berlinben az új német szövetségi parlament, és ezzel elkezdődött Angela Merkel politikai pályafutásának utolsó szakasza.

Gazdaság

Pénzmosás-gyanú. Több pénzváltó nem jelentett az MNB-nek

A pénzmosás megakadályozását célzó szabályok megsértéséért a jegybank 108,6 millió forint felügyeleti bírságot szabott ki két bankra és három, az azok megbízásából tevékenykedő pénzváltó társaságra.

Moratórium – határidő. Péntekig kérhető személyesen a hosszabbítás

Vasárnapig jelentkezhetnek bankjuknál azok, akik továbbra is élnének a hitelmoratórium lehetőségével. A személyes ügyintézésre péntekig nyílik mód, a hét utolsó két napján jellemzően már csak online kérhető a hosszabbítás.

KSH: rekord közelébe nőtt a lakáshitel-állomány

A háztartási szektor részére nyújtott hiteleken belül csaknem 48 százalékot tettek ki a lakáscélú hitelek, amelyek GDP-hez viszonyított aránya az előző év végi 8,4 százalékról 8,9 százalékra nőtt - jelentette a Központi Statisztikai Hivatal.

Moratórium – MNB: sokan kényelmi okból nem törlesztettek

A moratóriumban lévő ügyfelek legnagyobb hányada képes lenne fizetni tovább a hitelét, ők más okokból, például kényelmi szempontból vették igénybe a lehetőséget - mondta Kandrács Csaba, a Magyar Nemzeti Bank alelnöke.
Az adatkezelési tájékoztatót elolvastam és elfogadom