Berlinből sokan kiszorulnak, mert képtelenek kifizetni a magas bérleti díjakat. A német főváros ingatlanpiaca feszültségekkel terhes. A városvezetés tehetetlen a céges fölénnyel szemben. A civilek egyre radikálisabb ötletekkel állnak elő, népszavazást kezdeményeznek a magánlakások államosításáról. A többség a javaslat mellett áll.
Az alkotmány
„Ingatlanok, természeti erőforrások, termelőüzemek köztulajdonba vehetők” – áll a német Alaptörvény 15 cikkében. Baloldali pártok és civil szervezetek széles szövetsége először alkalmazná a rendelkezést. Ha a berlini aláírásgyűjtés, majd a népszavazás sikeres lesz, a 3000-nél több lakást tulajdonló cégek kötelesek lesznek az önkormányzatnak eladni az ezen felüli ingatlanjaikat. Az államosítás három céget és 20 ezer lakást érintene.
“Elkergetjük a befektetőket”
Tarthatatlan, hogy az átlagkeresők nem csak a felkapott belvárosi negyedekben nem tudják megfizetni a bérleti díjakat, de már a külső kerületekből is az agglomerációba szorulnak – mondják az aláírásgyűjtők.
Nem csak neoliberálisok füleknek meghökkentők a kezdeményező, Rouzbeh Taheri szavai: „Elkergetjük a befektetőket.”
A nagy ingatlanpiaci cégek mellett már a lakásokat kiadó magánszemélyek is párjának érzik magukat a német fővárosban. A következmény: 2008-ban a lakáshiány ellenére csökkent a kiadott építési engedélyek és a használatba vett otthonok száma.
Más európai városok, például az építésügyi és ingatlanpiaci szempontból is alig szabályozott London sokkal előnyösebb befektetői célpont. Ráadásul a berliniek rendszeresen aláírásgyűjtésekkel és tüntetésekkel tiltakoznak a nagy ingatlanprojektek ellen. Ezért szakemberek szerint a német főváros népességnövekedése miatt 2021-ig szükséges 30 ezer lakásból jó, ha 20 ezret megépít majd a magántőke.
Tény, hogy az árak elszabadultak. Berlinben és a további négy leginkább felkapott városban (München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart) 2018-ban a vételárak 5, a bérleti díjak 12%-al emelkedtek. A fővárosban 10 év alatt 104 százalékos volt a drágulás. Pedig néhány éve törvény korlátozza a lakbéremelést (Mietpreisbremse).
A bérleti díjak a jövedelmeket jóval meghaladó emelkedése komoly probléma. A németek 54%-a ugyanis bérlő. Nagyvárosokban még kisebb a tulajdonosok aránya. Münchenben 25, Berlinben pedig csak 16 százalék. Ez európai összehasonlításban is kiugró számadat. A kontinensen Németország mellett csak Svájcban van 50 százalék felett a bérlők aránya.
Másutt drágább – szabályzók
Más német nagyvárosokkal összehasonlítva azonban a berlinieknek talán nincs is okuk nincs okuk panaszra. Münchenben, Frankfurtban és Stuttgartban az átlagos bérleti díj és a vételár legalább harmadával a berlini felett van.
A német főváros más európai metropoliszokkal összehasonlítva kifejezetten olcsónak is számít. Berlinben egy bérlakás átlag 12 euró/m²-be kerül. Zürichben és Párizsban 25-be, Londonban 35-be. A vételár átlag pedig 4500 euró/m². Zürichben és Párizsban 9500, Londonban 11 ezer körül van.
Párizsban az átlagjövedelem évi 38 ezer euró, ami jóval a berlini 45 ezer alatt van. Arányaiban a körülbelül 60 ezer eurót kereső londoniak és zürichiek is többet költenek lakhatásra.
A bérlők jogi helyzete is rosszabb más országokban. Az angol jog szinte egyáltalán nem védi őket. A szerződések nagy része határozott idejű, egy évre szól. Párizsban jobb a helyzet. Ott szintén maximálják a bérleti díj emelés mértékét. Azonban a berlininél jóval magasabb, 20% a felső határ. Zürichben nem a piac regulálásában, hanem az önkormányzatilag támogatott szövetkezetei lakásépítésben látják a megoldást. A nagy keresletet tehát növekvő kínálattal ellensúlyozzák.
Ki a jó tulajdonos?
Sokan nem csak elvi, gyakorlati szempontból is kifogásolják az államosítást. Még ha az érintetteknek a piaci ár alatt kellene is a városnak eladniuk az ingatlanjaikat, a vétel akkor is 15-25 milliárd eurójába kerülne Berlinnek. Rengeteg pénz, és vélhetőleg egyetlen új lakás sem épülne.
A városvezetés az ingatlanpiaci helyzet javításra rendelkezésre álló forrásait az elmúlt években sem bérlakásépítésre költötte. Tavaly 65 ezer, évtizedekkel ezelőtt épült lakást vásárolt a Berlin piaci áron. Kivétel nélkül olyanokat, amelyek korábban is önkormányzatiak voltak, de a város 15 éve – áron alul – eladta őket. Akkor „az állam rossz tulajdonos, amit lehet privatizálni kell” volt a mantra. Most a ló másik oldalára látszanak átesni. A berlini vezetésnek nincs átgondolt ingatlanpiaci stratégiája – ebben az államosítás támogatói és ellenzői is egyetértenek.
“A tulajdon kötelez”
Az államosítás legalább annyira jogi, mint politikai és közgazdasági kérdés. Az Alaptörvény már idézett rendelkezés ugyan lehetővé teszi, de egyúttal a tulajdon védelmét is garantálja (14. cikk). Utóbbi tekintetében van azonban megszorítás: „A tulajdon kötelez. Használatának a közjót is szolgálnia kell. A magántulajdon kisajátítható.” Utóbbira csak kitételes esetben, törvény felhatalmazásával, a kártalanítás módjának és mértékének meghatározásával kerülhet sor.
Az állam törvényben meghatározott módú és mértékű kártalanítási kötelezettséget az államosítást lehetővé tevő 15. cikk is előírja. Ez a rendelkezés még sosem került alkalmazásra, ezért nincs hozzá joggyakorlat.
A kisajátítás feltételeiről már rengeteg bírósági döntés született. Mindenekelőtt arányosnak kell lenni. Ezt a német joggyakorlat a magyarnál jóval ritkában tekinti fennállónak. Így a nemzetközi sporteseményekkel összefüggő beruházásokat soha, és az infrastruktúrafejlesztést, például autópálya vagy repülőtér építést is csak ritkán tart arányosnak.
Az alkotmányjogászok szerint a 15. cikk szerinti államosításnak a kisajátítással analóg módon szintén arányosnak kell lennie és a kártalanítás mértéket individuálisan, tehát ingatlanonként kell meghatározni. A nagy kérdés, hogy a piaci árhoz kell-e igazodnia.
Mi lehet a megoldás?
Az alap. Az államosítás a tulajdonjog legdurvább megsértése, így csak akkor lehet arányos, ha a fontos közérdek más módon ne érhető el.
Alternatív eszköz lehetne az önkormányzati, illetve a helyhatóság által támogatott lakásépítés; előírás, mi szerint a nagy projekteknél a lakások bizonyos százalékának szociális, piaci alapú bérlakásnak kell lennie; bérleti díj emelés korlátozása (Mietpreisbremse); a felmondás szigorú feltételekhez kötése; elírások a tulajdonos számára, milyen esetekben veheti saját használatba kiadott lakását; önkormányzati elővásárlási jog.
A magyar olvasó számára radikálisan hangzó intézkedések. A német állam, sok önkormányzat évek óta él velük. A bérlők tradicionálisan magas aránya miatt a német jogalkotó mindig figyelembe vette a szociális szempontokat a bérleti jog szabályozásánál.
A berlini vezetés a múltban is szívesebben nyúlt unortodox eszközökhöz. Így néhány éve a belvárosban luxusépítés, felújításnak számít, és tilos a lakásokba második fürdőszobát kialakítani!
Tervgazdaság? – támogatók és ellenzők
A Berlint irányító szociáldemokrata (SPD) – Demokratikus Szocializmus Pártja (Linke) – zöld (Grüne) koalícióból a Linke teljes mellszélességgel, a Zöldek pedig nagy többséggel támogatják a javaslatot. A szociáldemokraták megosztottak. A párt soraiba tartozó főpolgármester hosszú hallgatás után elutasította a tervet: „Színtiszta tervgazdaság. NDK-romantika. Ez nem az én politikám.”
Michael Müller szerint a berliniek többségének nem világos, mennyibe kerülne a megvalósítás. Viszont támogatják a bérleti díj maximálást. Nem lenne újdonság. Volt már ilyen Berlin nyugati felében is a 80-as években.
Fel akarnak lépni a telket vásárló, de évekig nem építkezők ellen is. „Ez ingatlanspekuláció a polgárok rovására. Nem szocializmus tenni ez ellen. Hasonlón Los Angelestől Párizsig az egész világon gondolkoznak” – mondja Müller.
Ha most vasárnap lenne a népszavazás a berliniek 55%-a az államosításra szavazna. Kérdés, hogy a főpolgármester ellenvéleménye és az alternatív javaslatok mekkora arányukat tudja véleményváltoztatásra bírni. Az is nyitott, hogy egy sikeres népszavazás esetén jogilag megvalósítható lenne-e a többségi akarat.
