Annak ellenére, hogy a 2023-as esztendő utolsó negyedévi üzleti eredményeit tekintve optimista a szakma, 2024 első felét, a piac meghatározó szereplőjének számító állam megrendeléseinek csökkenése miatt kifejezetten nehéznek tartja Vágó László a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége (LEO) új elnökeke. Aki szerint megbízóik, az ingatlantulajdonosok mellett az ágazat szereplőinek is szembe kell nézniük azzal, hogy a fenntarthatóság, az ESG megfelelés már a létesítmény fenntartás és üzemelés tekintetében is megkerülhetetlenné vált.
– Ha a létesítménygazdálkodási ágazatról van szó, Ön kettős szerepben van, mert miközben a NEO Property Services Zrt. vezérigazgatója, az ágazat meghatározó cégeit tömörítő szervezet, a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége (LEO) új elnökeként is érdekelt a témában. Milyennek látja most az ágazat helyzetét?
– Az ágazat globális helyzetét a LEO elnökeként tudom értelmezni, mert ez a szervezet az, ami a tagjai körében végzett felmérés alapján minden negyedévben közzéteszi az ágazat szereplőinek hangulatindexét, az LVHI indexet. Ami mindig azt mutatja, hogy az elkövetkező 3-4 hónapra pénzügyileg, a kintlévőségek, a létszám és az eredmény szempontjából milyennek látják a saját helyzetüket a tagvállalataink. Ha az így születő értéket egyszerűen akarjuk értelmezni, azt mondhatjuk, hogy ha ez 50 százalék alatt van, akkor az ágazat szereplői pesszimisták, ha 50 százalék fölött, akkor optimisták. Az idei év végére vonatkozó, decemberben közzétett jelentésünk eredménye 53 százalékos lett, ami azt jelenti, hogy a tagjaink enyhe optimizmusal tekintettek az ágazat utolsó negyedéves teljesítményére. Ez az egyik, amit erre tudok mondani.
A beruházást több, mint mellékes
A másik pedig az, hogy amikor elkezd döcögni a gazdaság szekere, ahogy az a 2008-ban kezdődött pénzügyi válság, vagy a 2019-es egészségügyi válsághelyzet, a Covid idején történt, illetve ahogy azt most, az energiaválsághoz és az elszálló inflációhoz kapcsolódó recesszió idején érzékeljük, akkor a kilátásokat tekintve fontos megjegyezni, hogy ennek az iparágnak a legnagyobb megrendelője az állam. Ami most gazdasági szempontból nem a legjobb időszakát éli. Nem véletlen, hogy miközben az építőipar egy külön minisztériumot kapott, nem megduplázódott a projektek száma, hanem rengeteg projekt le lett húzva a tervből. Vagyis az állam visszafogja a beruházásait, ami az egész ingatlanpiacra és a tágabb értelemben vett létesítményüzemeltetésre is nagy hatással van.
Mégpedig azért, mert nem szabad elfelejteni hogy amikor azt mondjuk létesítménygazdálkodás, akkor az a létesítmények üzemeltetése mellett – az egyes cégek esetében eltérő mértékben -, a beruházásokról is szól. Ami a tulajdonosi megrendelés alapján lehet kisebb-nagyobb karbantartás, átalakítás, ami esetleg csak egy kis százalékát teszi ki az éves árbevételének. De van ahol sokkal nagyobb munkálatokról és bevételekről van szó. Sőt, lehetnek komoly beruházások is, ahogy például a NEO esetében, ahol a 36-37 milliárd forintos éves forgalomból 10-12 milliárdot az ingatlanpiaci beruházásokhoz és az építőiparhoz kapcsolódó munkálatok tesznek ki. Például a NEO legnagyobb építőipari projektje ebben a pillanatban egy 165 lakásos komplexum zöldmezős generálkivitelezése. Ami azért inkább a kivételek sorát erősíti, mert a létesítményüzemeltetési ágazathoz tartozó cégek többségénél a kisebb épületátalakítási, felújítási munkákból képződik bevétel az alaptevékenységnek számító üzemeltetés mellett.
Messze a piaci szárnyalástól
– Az ágazat számára nyilván több tekintetben is veszteséget jelent, ha a legnagyobb piaci szereplő, az állam visszafogja a költéseit.
– Természetesen, hiszen ha kevesebb a beruházás, kevesebb üzemeltetni való épület kerül átadásra és a szűkülő piacon élesedik az árverseny. Másrészt az is csökkenti a bevételeket, ha a költségek visszafogása miatt tovább esik a karbantartási, átalakítási munkákhoz kapcsolódó megrendelések mértéke. Ha pedig a jelenlegi gazdasági helyzetből indulok ki, amikor sem a piac, sem az állam tekintetében nem látom a szárnyalást. Ezért 2024-re tervezve azt gondolom, hogy az első félév biztosan nehéz lesz még. Iparági vélemény szerint a gazdaság is és az építőipar is valahol az első hat hónap után kezd el majd fellélegezni, de addigra már elmegy 2024 első fele…
Azért is látom némiképp negatívan a helyzetet, mert a tapasztalataink szerint amikor ilyen borongós időszakok vannak, akkor a megrendelőink, akik a tulajdonosok, a költségek tekintetében sokfelé benéznek. De egy területet szinte egészen biztos, hogy meg fognak nézni: azt, hogy mennyit költenek energiára, és emellé odateszik az üzemeltetési költségeiket is. Majd azonnal le fognak ülni az üzemeltető partnerükkel, hogy átbeszéljék, mit lehetne lefaragni az – őrzés-védelemtől a takarításon át, a karbantartásig, a hibaelhárításig tartó – üzemeltetési költségekből. Ennek eredményeként pedig a leggyakrabban, az alaptevékenységhez nem tartozó kiegészítő tevékenységek – például az energiatakarékossághoz kapcsolódó gépészeti megrendelések – esetében is a költségek visszafogására kerül sor. Ami megint csak az üzemeltetők bevételét csökkenti, hiszen ezeket a munkákat ők végeznék el. Ugyanakkor azt is fontos megjegyezni, hogy a nagy válságok mindig szorosabbra fűzik a megrendelők és az üzemeltetők közötti párbeszédet és együttműködést, aminek eredményeként több olyan innováció született már, ami mindkét fél számára előnyös volt. Ilyen volt például az, amikor a Covid időszakában 30 százalékra esett az irodák telítettsége és mi azzal segítettük a megrendelőket és a munkaadókat, hogy az íróasztalokat távolabb tolva teremtettünk biztonságosabb munkateret.
– Említette az energiatakarékos beruházások költségtakarékosság miatti visszafogását. Pedig az energiaárrobbanás éppen az energiatakarékos, fenntartható megoldások idejét kellett, hogy elhozza.
– Az tény, hogy paradox módon az energiaválság és az elszálló energiaköltségek egyértelműen hozzájárulnak az energiatakarékos, zöld megoldások elterjedéséhez, mert egy tulajdonos mindig megtérülést számol. A magasabb energiaárak idején pedig a korábbinál egyértelműen hamarabb megtérülnek az ilyen beruházások. Így aki teheti, az a beruházások mellett dönt – de ezt csak azt tudja megtenni, akinek ehhez megvan a forrása. Pedig legalább ennyire fontos az is, hogy ma már az Európai Unió zöld átállásához kapcsolódó ESG megfelelés is megkerülhetetlen. Ami messze többről szól, mint arról, hogy egy cég igyekszik megóvni a környezetét. Mert az ESG nemcsak a környezet védelméről szól.
Az ESG ugyanis egy olyan összetett szemléletmód, ami a környezeti (Environmental), a társadalmi (Social) és irányítási (Governance) szempontok szerinti fenntarthatóságot jelenti. Vagyis az ESG-szemlélet egy eszköz arra, hogy a pénzügyi szempontok mellett a nem pénzügyi faktorok alapján is megítélhető az adott vállalat gazdasági tevékenysége. Az, hogy az ESG mennyire beépül a mindennapjainkba mi sem mutatja jobban, minthogy januártól már Magyarországon is életbe lépnek az év végén megjelent ESG törvény rendelkezései. Emellett a legnagyobb megrendelők minden iparágban, ami alól természetesen a létesítmény üzemeltetés sem kivétel, a saját érdekükben is – hiszen az ő ESG jelentésükbe a beszállítók teljesítménye is beszámít -, már a KKV szintű beszállítóktól is egyre inkább megkövetelik az ESG szerinti működést.
Lépésváltásban a LEO
– Az ágazat szempontjából meghatározó szervezet, a LEO tagjai idén Önt választották a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége új elnökének. Milyen tervekkel lát neki a munkának?
– A LEO jelentőségét jól mutatja, hogy szervezetünk idén ünnepelte fennállásának 10 évfordulóját. Tíz évvel ezelőtt az volt a helyzet, hogy miközben láttuk kik a versenytársaink, a közös ügyekben nem alakult ki párbeszéd közöttünk, mert nem ismertük egymást. Ezért a LEO legelső és legfontosabb szerepe az volt, hogy összehozza a szakmát, összehozta az iparági szereplőket, hogy legyen egy közös érdekképviselet, egy közös kommunikáció azért, hogy – kiemelten figyelve a jövő generációjára -, minél többen megismerjék a szakmát és azt, hogy annak milyen jelentősége van a gazdasági életben. Ennek a munkának az eredményét jól mutatja, hogy a LEO, a pártoló tagokkal együtt ma már egy több, mint 50 fős szervezet. A 10 éves évforduló kapcsán megrendezett nyílt napon pedig azt is megemlítettem, hogy büszkék lehetünk arra, hogy a Portfolió az öt legfontosabb ingatlanpiaci szövetség egyikeként nevezte meg a LEO-t.
Az utóbbi években pedig új irányokba is elindultunk. Azt mondtuk, vigyük a szakmát a piacra. Ennek egyik eleme, hogy ha a piac szereplői megkérdeznek minket, mint LEO-t, hogy akár a legnagyobb beruházások kapcsán is szakmai tanácsokkal támogassuk a munkájukat akkor mi, a témától függően a legjobb szakértőkkel tudunk rendelkezésre állni. Ez már csak azért is komoly szakmai segítség, mert január elsejétől például már minden olyan beruházásnál, ahol az állami pénzek több, mint 50 százalékban lesznek jelen, már a tervezéstől kezdve kötelező lesz a BIM (Building Information Modelling – épületinformációs modellezés) alkalmazása. Ugyanígy akkor is szakmai segítséget tudunk adni, ha valaki az ESG, vagy más, meghatározó szempontok szerint szeretne előrébb lépni.
Ugyanakkor azt is fontos leszögezni, hogy a LEO küldetése nem az, hogy a napi küzdelmükben segítse a tagjait, hanem az, hogy az ágazat és a tagjaink jövőképét megteremtve, a hosszútávú fejlődést szolgálja. Kiemelt szerepet vállalva abban, hogy a jövő megoldásai és technológiái – mint amilyen a digitalizáció, az ESG, a BIM, a robotizáció, a mesterséges intelligencia – a lehető legjobban hasznosuljanak a szakmánkban. Szintén kiemelt célunk, hogy a LEO nemzetközi szakmai kapcsolatrendszerét, jelenlétét is erősítsük. Ennek szellemében vagyunk a két legnagyobb szakmai szervezet, az európai cégeket tömörítő Euro FM és a világszervezet, az IFMA aktív tagjai. Az Euro FM legutóbbi konferenciáján pedig a benchmark témakörben tartott előadásunkban mutattuk be azt az úttörő Benchmarking kiadványunkat, amelyben a magyarországi piac legnagyobb szereplőinek adatait hasonlítottuk össze a méretek, a tevékenységek és a költségek tekintetében. Ami a megrendelők és az iparági szereplők számára egyaránt egyedülálló transzparenciát és ezáltal a munkájukhoz segítséget teremt. A másik ilyen úttörő kiadványunk az a folyamatosan frissített jogszabálygyűjtemény, amellyel szintén az üzemeltetők és a megrendelők munkáját segítjük és a tisztánlátását biztosítjuk.
– Miben gondolkodnak még a jövőt illetően?
– A LEO szakmai munkájának minőségét mutatja, hogy a szervezetnek jelenleg öt munkacsoportja van: az ESG, a projektek, a HR, a proptech (property-technology, vagyis ingatlan és technológia), valamint az energetika témaköréhez kapcsolódva. Ezek mindegyike a tagok szakértőinek részvételével azon dolgozik, hogy a maga területén válaszokat adjon az aktuális kihívásokra és hozzájáruljon a szakma fejlődéséhez. Így született meg például az a kiadványunk is, amely a legjobb energetikai gyakorlatokat, megoldásokat mutatja be az energiaválság időszakában.
Kulcsfontosságúnak tartjuk a jövő generációjának megszólítását és az oktatás témakörét is. A fiatalokhoz már eddig is több projekt kapcsán sikerült elérnünk, amelyek közül kiemelkedik a „Szeretem a szakmám” pályázat, ami azt a célt szolgálja, hogy a pályakezdő fiataloknak bemutassuk azt, hogy a létesítménygazdálkodás és üzemeltetés számtalan olyan szakmát foglal magában, amelyek önállóan és együtt is hosszútávú és attraktív karrierlehetőséget kínálnak a fiataloknak. De nem akarunk itt megállni: a tervünk az, hogy a LEO, szakértői támogatást nyújtva, középszinten és a felsőoktatás szintjén egyaránt, közvetlenül bekapcsolódik a létesítményüzemeltetési és gazdálkodási, vagyis az FM oktatásba. Ami nemcsak a fiatalok számára hasznos azzal, hogy rendkívül magas színvonalú képzést biztosít a számukra, hanem a tagvállalatainknak is, akik biztosak lehetnek, hogy aki ebből a képzésből kerül ki, az az elméletet tekintve, már indulásnál tisztában van a szakma alapjaival.
Érsek M. Zoltán
