„A hazai lakásépítési piac drámai visszaesésében a gazdaság lassulása mellett a kedvezőtlen finanszírozási feltételek is meghatározó szerepet játszanak. Ezért a szakma, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségével (ÉVOSZ) az élen már évek óta határozottan jelzi a kedvezményes, 5%-os lakásáfa bevezetésének és stabilizálásának szükségességét – nemcsak a kereslet élénkítése, hanem az egész ágazat újraindítása érdekében” – fejti ki Juhász Attila, az Új Ház Zrt. igazgatóságának elnöke.
Az adatok önmagukért beszélnek: amíg a 2022-ben nagyságrendileg évi 20 ezer új lakás épült Magyarországon, addig tavaly mindössze 13 ezer, idén pedig előreláthatólag csupán 12 ezer lakás átadására lehet számítani. „Ez már messze nem elegendő, főleg ha figyelembe vesszük, hogy a szakmai konszenzus szerint a magyar lakásállomány természetes megújulásához évi 30-40 ezer új lakásra lenne szükség” – tette hozzá a szakember.
A piaci visszaesés mögött több tényező húzódik: a magas kamatok, a beruházói bizalom csökkenése, a kiszámíthatatlan szabályozási környezet, valamint a kereslet visszaesése. Az 5%-os áfa bevezetése és véglegesítése kulcslépés lehetne ahhoz, hogy ismét vonzóvá váljon a lakásépítés – mind a vállalkozók, mind a vásárlók számára.
Juhász Attila szerint a következő hónapokban eldőlhet, hogy a kormányzat által most felvázolt kedvező otthontámogatási és lakáspolitikai irány képes lesz-e valódi ösztönzőként hatni az évtizedek óta alulfinanszírozott, mégis stratégiai jelentőségű szektorra.
„A kormány által beharangozott új támogatási forma, az Otthon Start hitelprogram ígérete komoly várakozást keltett a lakáspiacon. Jó hír, hogy nem ez kizárólag a használt lakások piacán jelentkezett, hanem az új építésű ingatlanok szegmensében is amely az építőipar élénkítését is elősegítené. A folyamatosan bővülő program pozitív hatása azonban mindaddig csak elméleti szinten érzékelhető, amíg a konkrét szabályozás, a jogszabályi háttér nem ismert. Az viszont már most egyértelmű, hogy a kedvező hírek hatására már erőteljesen megjelent az ingatlanfejlesztői szándék. Az Otthon Start hitel bejelentése ugyanis azt a reményt hozta el, hogy végre nemcsak a használt, hanem az új építésű lakások piaca is új lendületet kaphat. Ezt mutatja, hogy miközben a részletszabályok még nem ismertek, a fejlesztők már most elővették a fiók mélyére süllyesztett terveiket, és azokat „leporolva” bele fognak vágni új lakáscélú beruházásokba”
Hozzátette: elsősorban azok az ingatlanfejlesztők frissítik fel a régi projekteket, akik korábban eladási célra terveztek társasházakat, lakóparkokat terveztek.
„De addig, amíg nincs egyértelmű helyzet, minden fejlesztési szándék csak elmélet. Az ingatlanfejlesztés, a lakásépítés nem egy gyors reagálású piac, nem olyan, mint a felújítás. Itt a startpisztoly eldördülésétől számítva is hosszabb tervezési, engedélyezési és kivitelezési ciklusokról beszélünk. És mivel az építőiparnak van egy természetes tehetetlensége, ha már ma meg is születnének a részletszabályok, a tényleges hatás akkor is inkább az év végére, de sokkal inkább jövő évre lesz érzékelhető” – magyarázza Juhász Attila.
Arra a felvetésre, hogy mivel az Otthon Start hatására az ingatlanárak már elszabadultak és félő, hogy ez az építőanyag árakban is jelentős növekedéssel jár, a szakember azt mondja, hogy ezek a félelmek egyelőre túlzónak bizonyulnak.
„Az építőanyagárak az elmúlt két évben gyakorlatilag stagnáltak. Egyes termékkörökben – például a szigetelőanyagoknál – még árcsökkenést is tapasztaltunk. A kereslet visszaesése, különösen az állami és ipari beruházások elmaradása miatt, kifejezetten éles verseny alakult ki a piacon” – mondta a cégvezető. Hozzátette: az idei évben sem számítanak jelentős drágulásra, legfeljebb az inflációval azonos mértékű árnövekedést tart reálisnak.
Az új építésű lakások árainál már más a helyzet: ahol konkrét, eladásra kínált ingatlanok vannak, ott a keresletnövekedés hatására várható némi áremelkedés. „A fejlesztők természetesen profitorientáltak, de hosszabb távon várhatóan a kínálat bővülése valamint a másfél milliós négyzetméterár korlát tompítani fogja az áremelkedést. Ha pedig az Otthon Start hitel és az ehhez kapcsolódó kedvező intézkedések valóban könnyen sokak számára elérhetők és kiszámíthatók lesznek, akkor akár duplájára is nőhet az új lakások kínálata a következő évben. Mindehez a célhoz van elegendő építőanyag és kivitelezői kapacitás”.
A most érezhető pozitív lendület kiteljesedéséhez ugyanakkor kulcsfontosságú lenne a régóta várt, széleskörben elérhető új otthonfelújítási program is. Jelenleg ugyan két, párhuzamosan futó támogatás elérhető: az energetikai korszerűsítést célzó tavaly júliusban indult Otthonfelújítási Program, valamint az idén indult 5000 fő alatti településekre szóló Vidéki Otthonfelújítási Támogatás, de ezek hatása igencsak szűkkörű, és mérsékelt az építőiparra kivetítve.
„Mindkét program jó szándékú, de az adminisztrációs nehézségek és a jogosultak szűk köre miatt eddig egyik sem váltott ki jelentős forgalmat. A közelmúltban szóba került új otthonfelújítási programról viszont még nem ismertek a részletszabályok, de azt reméljük, hogy a jelenlegi konstrukciók tanulságait figyelembe véve valóban széles kört fog elérni” – mondta Juhász Attila. Aki úgy látja: egy jól kidolgozott, kiszámítható és kevés adminisztrációval járó támogatási forma – még ha hasonlóan az Otthon Strart Programhoz nem is tartalmaz vissza nem térítendő elemet – már képes lehet fellendíteni a felújítási szegmenst is.
„A szakma nagyon várja az Otthon Start és az új otthonfelújítási programot, de legalább ennyire fontos, hogy a most bejelentett intézkedések minél hamarabb jogszabályi formát öntsenek és ehhez a leghamarabb elkészüljenek a részletszabályok is. Az elmúlt évek negatív tapasztalatai ugyanis azt eredményezték, hogy mivel sokszor hónapok teltek el a bejelentés és a tényleges indulás között ez bénító hatással volt az építőiparra, amely így kénytelen volt kivárni. Ezért lenne a döntő, hogy az Otthon Start és a lakás felújítási program kapcsán is mielőbb, akár már szeptemberben minden elérhetővé és lehívhatóvá váljon” – hangsúlyozta Juhász Attila.
Érsek M. Zoltán
