Kezdőlap Hírek Oroszországban megbolydult az ingatlanpiac - Múlt és jövő határán
No menu items!

Oroszországban megbolydult az ingatlanpiac – Múlt és jövő határán

Építkezés Oroszországban                                      Kép/Forrás/themoscowtimes

Oroszországban a fiatalok többsége saját otthon nélkül van. Egy oroszra 26 lakónégyzetméter jut, Németországban 47, Magyarországon 35. Sok a bedőlt építkezés és a kivitelezői csalás. Putyin a probléma megoldására utasította a szakminisztert.   

A lakhatás örök probléma

Az Építésügyi Miniszterem friss statisztikája megerősítették, amivel az orosz nagyvárosokban élők naponta szembesülnek: 2.910 társasház építkezés legalább fél éve áll; több, mint 200.000 orosz évek óta hiába várja a lakása elkészülését.

A szovjet időkben a lakhatás ingyen volt. A bérleti díj ritkán haladta meg a jövedelem 3 százalékát! Viszont éveket kellett várni az otthonra, amit maximáltak. Tipikus volt a társbérlet, és hogy több generációnak osztozott egy apró lakáson, vagy akár egyetlen szobán.

Egy tipikus történet

Miután összeházasodtak, kiutaltak nekik egy garzont, amit a gyerekek születése után, idővel és szerencsével kétszobás lakásra cseréltek. Évtizedek alatt, cserék sokaságával javultak a család lakhatási körülményei. Segített, ha egy családtag megjárta az afganisztáni háborút, ugyanis a veteránok több négyzetméterre voltak jogosultak. A család lakásviszonyai javultak, de mindvégig bérlők maradtak. A kommunista időkben tilos volt az ingatlanok magántulajdonba vétele.

Szentpétervár

A gyerekek a Szovjetunió összeomlása után megismerkedtek a szabad ingatlanpiac előnyeivel és hátrányaival. Oroszország továbbra is garantálta az állami tulajdonú lakásokon fennálló bérleti jogot és a lakhatást. Utóbbit azonban a ’90-es évek derekától nehéz lett érvényesíteni. Az állam egyre gyakrabban egyszeri kártérítést adott lakás helyett, a 2000-es évek elején személyenként 10-15 ezer eurónak megfelelő rubelt.

A pénzt a gyerekek kezdőrészletnek használták egy épülő társasház öröklakása megvételéhez, amely azonban sokszor csak a tervezőasztalon valósultak meg, vagy ha el is indult az építkezés, soha sem készültek el a házak. Így a harmincas éveikben járó gyerekek pénz és saját otthon nélkül maradtak. továbbra is szüléikkel élnek a szovjet időben szerzett szűkös lakásban. Ráadásul a saját otthonra felvett hitelt akkor is törleszteniük kell, ha a lakás nem készült el.

Építkezés orosz módra

Oroszországban saját lakás építésébe minimális kezdőrészlettel is bele lehet vágni a kamatmentes állami, valamint a viszonylag alacsony kamatú magánbanki hiteleknek köszönthetően.

A probléma, hogy az építőiparban tipikus pénzügyi konstrukció szerint a kockázatot kizárólag a vevő viseli. A legtöbb beruházó ugyanis úgynevezett ’részvételi szerződés közösen finanszírozott építkezésben’ keretében realizálja a társasház projektjeit: a leendő lakók hitelezik meg a kivitelezés költségeit az építtetőnek, cserébe 20-40 százalékkal kevesebbet fizetnek, mint amennyibe egy már elkészült, új építésű lakás kerül. Így a közepes méretű orosz városokban már 40-50 ezer euróért új kétszobás otthonhoz lehet jutni. Az építtető mégis jól jár: nem kell hitelt felvenni és így megspórolja a kamatköltségeket. Jelenleg a társasházak 80 százaléka ebben a konstrukcióban épül.

Tipikus orosz kétszobás lakás – egy tanácsadó honlapján

A kivitelezők hibás kalkulációja, illetve a korábbi építkezéseikből maguk előtt görgetett hitelek miatt a 2008-as világgazdasági válság óta megsokasodtak bedőlt építkezések. Egyre gyakoribban a csalások is: az ingatlanprojektet hirdető cég nem is tervezi az ígért ház felépítését, csak ki akarja csalni a vevőktől a kezdőrészletet.

Különösen nagy port kavart a moszkvai régióban a legtöbb társasház projekttel rendelkező ’Urban Group’ csődje.  Húszezer károsultat, 945 millió euró adósságot és 3,5 millió négyzetméter félkész lakást hagyott maga után.

A lakhatás politikum lett

A károsultak érdekképviseleti egyesületeket alapítanak, találkozókat, tiltakozó akciókat, tüntetéseket, virrasztásokat, éhségsztrájkokat szerveznek. A helyi sajtóorgánumok rendszeresen beszámolnak a megkárosított vevőkről, az adósságtengerben úszó, mégis a hajléktalanság által fenyegetett családokról és a csaló vállalkozókról. Ennek ellenére továbbra is sokakat megszédít a piaci árnál olcsóbb, minimális kezdőrészlettel és alacsony kamatozású hitellel finanszírozható saját otthon álma.

Tipikus, hogy a csaló építési vállalkozó házak tucatjait magába foglaló projektbe kezd és az első néhány épületet felhúzza. Bizalmat ébreszt a potenciális vevőkben, akik befizetnek a többi, még csak a tervezőasztalon létező házban építeni tervezett lakásra, amelyek sosem készülnek el.

Sok kétségbeesett károsult érzi úgy, hogy a hatóságok nem védik és a bajban nem is segítik őket. Putyin elnöktől remél közvetlen segítséget. A Kreml reagált: megtiltotta a lakásértékesítést az építési engedély beszerzése előtt. A szabályt hamis építési engedéllyel játszák ki a csalók.

A lakhatás alkotmányos alapjog

A bolsevikok már 1917-ben fontos célként jelölték meg családok lakáshoz juttatását. Ekkor az oroszok többsége belvárosi polgári lakásokból kialakított társbérletekben vagy a városszéli barakktelepeken szorongott.

A II. világháború után az oroszok egyre hangosabban kezdték követelni a valódi lakásokat. Megnyugtatásukra az SZKP az ’50-es években dátumot, 1980-at fektette le céldátumként és elkezdődött a ’hruscsovka’-ként emlegetett, ötemeletes panelek, majd a lakótelepek építése. 1955 és 1970 között 127 millió ember, a Szovjetunió akkori népességének fele új otthonba költözhetett! A panelépítés ellenére 1990-ben, a Szovjetunió bukása és 10 évvel az 1980-as céldátum után az orosz családok negyede saját otthonra várt.

Privatizáció

A rendszerváltás után a politika a bérlakások megvételének lehetőségével próbálta csillapítani az elégedetlen oroszokat. De a többség a jelképes ár ellenére sem akart privatizálni. Félt a rossz állapotú lakások és házak karbantartásával járó költségektől. A hozzáálláson az ingatlanárak elszabadulása változtatott. Moszkvában 2009-ben az egykori állami lakások 75, 2019-ben pedig már 89 százaléka az egykori bérlők tulajdonában volt.

A privát lakásépítést hátráltatta, hogy a bankok a közelmúltig nem akartak beszállni az ingatlanhitelezésbe. 2001-ben a 145 milliós Oroszországban mindössze tízezer lakáshitel volt kihelyezve 152 millió euró értékben. A következő tíz évben ugyan megötszöröződött, de nyugati összehasonlításban továbbra is alacsony a hitelállomány. 2019-ben csak a GDP 6 százalékát tette ki. Az USA-ban és Németországban 50, Franciaországban 45, Lengyelországban 30 százalék körül van az arány.

Pénzzel a népességfogyás ellen

A politikai felismerte, hogy részben a lakásviszonyok tehetnek a nemzetközi összehasonlításban kirívóan alacsony születési számokról. Ezért 2007 óta minden gyerek után akkori árfolyamon 7.100 eurónak megfelelő rubel jár, ami viszont ma 2.800 eurót ér. Az anya szabadon döntheti el, hogy lakhatási körülményei javítására, a gyermeke tanulmányaira, vagy saját nyugdíj-előtakarékosságra fordítja a pénzt. Az állam ingatlanvásárlásnál rögtön, egyébként a gyerek 3. életéve betöltése után fizeti ki a támogatást.

Rossz, rosszabb, aztán kicsit jobb?

Hiába minden állami intézkedés, a rendszerváltás óta összességében rossz az oroszok ingatlanhelyzete. A lakhatással járó költségek 2000 és 2019 között a jövedelem 6 százalékáról 16-ra nőttek és ebben nincsenek benne a hiteltörlesztések költségei. Ezzel párhuzamosan alig emelkedett az egy főre jutó lakásnégyzetméter: 1995-ben 18, 2019-ben 26 volt. Összehasonlításul: az USA-ban 70, Németországban 47, Magyarországon 35 négyzetméter.

Lakótelep Moszkvában                    Kép/Forrás/egy tanácsadó honlapján

Az oroszok elégedetlenségét felismerő Putyin 2017-ban utasította az építésügyi miniszterét, hogy ’három éven belül oldja meg a problémát’. A minisztérium létrehozott egy biztosítási alapot, amelybe a kivitelezőknek a lakásértékesítésből származó bevételük 1,2 százalékát kell befizetniük. Bedőlés esetén az alapból kártalanítják legalább részben a károsultakat. A vásárlók immár nem a kivitelező számlájára fizetik a vételárat. A pénz a lakás elkészültéig egy banki letéti számlára kerül. A kivitelező ehhez nem tud hozzáférni, a bank viszont a letéti számlát garanciaként elfogadva meghitelezi a kivitelezőnek az építési költségeket. Ez a kamatköltség miatt ugyan az eladási árak emelkedéséhez vezetett, de csak kis mértékben, hisz a bank, tekintettel a letéti számlára, minimális kockázatot válla, ezért olcsón adja a hitelt.

Putyin friss bejelentése szerint az állam kamattámogatást fog adni, hogy ne kelljen 6,5 százaléknál magasabb jelzáloghitel kamatot fizetni. Párhuzamosan 1.500 euróra emeli a gyerekek után járó állami támogatást, ami visszamenőleg is ki fognak fizetni. Az állam 2021-ben összesen 5 milliárd eurót akar kiadni a családok lakáshoz jutásának támogatására.

Megbolydult az ingatlanpiac

Az ígért támogatások hatására máris nő a kihelyezett hitelek összvolumene. A családok helyzete mégsem hozta a várt javulást, mert a növekvő kereslet hatására a legnépszerűbb régiókban, Moszkvában, Szentpéterváron és Dél-Oroszországban megugrottak a lakásárak. Átlagban ugyanakkora lakásokat vásárolnak ugyanolyan számban, de ezek finanszírozásához több hitelt kénytelenek felvenni az oroszok.

A hitelfelvételi hajlandóságot növeli a tévhit, hogy a saját lakásból a hitel bedőlése és az ingatlan elárverezése után sem lehet kilakoltatni. A szovjet időkből származó garancia azonban 2004 óta nem létezik. A kilakoltatás jogszerűségét 2019-ben a Legfelsőbb Bíróság is megerősítette. A végrehajtás alá kerülő ingatlanok száma évről-évre emelkedik. 2015-ben 326 ezer, 2019-ben már 550 ezer volt.

Petrus Szabolcs

 

0Kövesse AzÜzletet a facebookon is!Tetszik

Friss

MSZÉSZ elnök: a nemzetközi versenyképességhez növelni kell a szállodaipar profitabilitását

A szállodai szakma pozitív jövőképének kulcsa az ember, a...

Győrben nyitotta meg második BYD értékesítési pontját az AutoWallis Csoport

Győrben nyitotta meg második BYD értékesítési pontját, az első vidéki BYD bemutatótermét az AutoWallis

Horvátország 122 külföldi várossal, rekord számú járattal várja a turistákat a 2025-ös nyári szezonban  

A Horvát Idegenforgalmi Közösség adatai szerint Horvátország a 2025-ös nyári repülési szezonban, március végétől október végéig, 122 külföldi várossal lesz közvetlen légi összeköttetésben.

Az MBH Bank 123 forint osztalékot fizethet részvényenként

Az MBH Bank igazgatósága törzsrészvényenként 123 forint osztalék kifizetését javasolja a társaság közgyűlésének a Budapesti Értéktőzsde (BÉT) honlapján közzétett előterjesztés szerint.
Hirdetés

Hírek

Devizapiac – Vegyesen változott kedd estére a forint árfolyama

Az euró árfolyama a reggel hét órakor jegyzett 402,86 forintról 402,12 forintra gyengült 18 órakor, napközben 401,77 forint és 403,69 forint között mozgott.

Nem ússzuk meg: áprilistól ez is kell a beutazáshoz az Egyesült Királyságba

Április 2-tól minden magyar állampolgárnak is szüksége lesz az...

Vidéki otthonfelújító nyugdíjasok irány az Államkincstár

A kormány kibővítette a kedvezményezetti kört, így a nyugdíjasok...

Így módosulhat most az ESG-törvény

A Nemzetgazdasági Minisztérium társadalmi egyeztetést indít az Európai Bizottság...

Erősödött a forint reggel

Erősödött a forint árfolyama hétfő reggel a főbb devizákkal szemben a péntek esti jegyzéséhez képest a nemzetközi devizakereskedelemben.

Március végétől Debrecenből Lipcsébe és Máltára hoz járatot a BMW

A Universal Airlines március 30-tól heti két retúrjáratot indít...

Németország kiszabadult a költségvetési kalodából. Örülhetünk?

Friedrich Merz A német parlament történelmi döntést hozott: elfogadták azt...

Gyengült hétfő reggelre a forint

Az eurót hétfő reggel hét órakor 399,59 forinton jegyezték a péntek esti 398,92 forint után. A dollár jegyzése 367,36 forintra ment fel 366,46-ról, a svájci franké pedig 415,39-re 414,30 forintról.
Hirdetés

Gazdaság

Európai terjeszkedéséhez olasz bankot nézett ki az ING

  Fotó: popso.it Európai terjeszkedési tervéhez igazodva az ING, Olaszország felé vette az irányt, ahol a Banca Popolare di Sondrioval vette fel a kapcsolatot. Az ING Group...

Az adóelőlegből is igénybe vehető az szja-kedvezmény

Nyomtatásra, irattárolásra sincs szükség, mert a nyilatkozatot az adóhivatal automatikusan továbbítja az abban megjelölt munkáltatónak, kifizetőnek.

Az alapvető élelmiszerek árának csökkentéséért lép a GVH

A nemzeti versenyhatóság álláspontja szerint az érdekképviseleti szervezetek által rendszeresen kiadott áremelési közlemények sérthetik a tisztességes piaci versenyt és fokozzák az inflációs nyomást.

Itt az első kamatforduló, utalják a csúcshozamot az inflációkövető állampapírokra

A PMÁP-ot az államkincstár 99 százalékos árfolyamon váltja vissza, de ez az egy százaléknyi veszteség is bőven megéri, hiszen a többi lakossági állampapír közül a legalacsonyabb kamatú is 5,5 százalékot fizet