A magyar ingatlanpiac alaposan felfordult az elmúlt időszakban, különösen a kormányzati 3%-os kamatozású, kedvezményes hitelkonstrukció rendezte át alaposan a viszonyokat. A kezdeti, óriási érdeklődési hullám már lecsengett, de a hatásai tartósnak bizonyulnak. Movik Gabriella, ingatlan coach szerint a hitelkonstrukció egyértelműen új szegmenseket teremtett és átírta a piaci játékszabályokat, különösen a fővárosban és a bérleti piacon.
Budapest: áremelkedés és túlárazott lakások
Az igazán kedvező hitel megjelenése a budapesti ingatlanárakra volt a legnagyobb hatással. A hitel maximális négyzetméter ár limitje, ami bruttó 1,5 millió forint, óriási keresletet generált az alatta lévő szegmensben:
„Az 1,5 millió forint/nm ár alatti lakások ára a hitel felhajtó erejének köszönhetően mostanra 1,5 millió forint fölé ugrott. Olyan 1,1 millió/nm-es ingatlanok is gazdára találtak méregdrágán, amelyek korábban eladhatatlannak tűntek (pl. földszinti, sötét lakások).” – állítja az RTL Ingatlanvadászok című műsorból is ismert Movik Gabriella.
Fontos megjegyezni, hogy a teljes vertikumot azért nem rendezte át a hitel, mivel a luxusingatlanok árazásába nem avatkozott be. Ugyanakkor a drágulás miatt a szakértő nem javasolja Budapestet befektetési célra. A tapasztalatai szerint:
– A befektetői megtérülés itt alacsony: A túlárazott fővárosi ingatlanok esetében – ahol egy 1,1 millió/nm-ről 1,5 millió/nm-re emelt árú lakást vásárolnak meg befektetői céllal – a várható éves bérleti hozam mindössze 3-4% körül alakulhat. Ez a magas vételárhoz képest nem éri meg a beruházást.
– Keresleti oldal változása: A korábban 250-350 ezer forintos bérleti díjat fizető bérlők egy része a kedvező hitelnek köszönhetően vásárlóvá vált. Így ők eltűntek a bérlői piacról, ami a kereslet csökkenéséhez vezetett.
– Bérleti díjak mérséklődése: Kevesebb a bérlő, de nőtt a kiadó lakások kínálata (többek között befektetési célú vásárlások és az Airbnb piacról visszatérő lakások miatt). A kínálat megnövekedése és a kereslet csökkenése pedig a bérleti díjak mérséklődését eredményezte Budapesten.
Vidék: a befektetői mennyország és KAVOSZ hitel
Ha valaki befektetési céllal ingatlan vásárláson gondolkodik, az ingatlanpiacot jól ismerő szakértő szerint a vidéki nagyvárosok jelentenek jobb alternatívát.
Vidéken ugyanis még számos ingatlan a bűvös négyzetméterenkénti 1,5 milliós limit alatt érhető el, és a lakásállomány jelentős része alkalmas bérbeadásra. Itt a hosszú távú kiadásra vásárolt lakások éves hozama 4-6% is lehet, ami lényegesen jobb megtérülést ígér, mint a fővárosi 3-4%.
A 3%-os hitelkonstrukció a vidéki ingatlanpiacra is jótékonyan hatott. A nagyvárosok közelében lévő munkahelyek és vállalkozások miatt itt könnyebb bérlőt találni. Saját célra falun is megéri házat/lakást venni, de kiadni a nagyvárosokban lehet nagyobb eséllyel.
A lakáspiacot a magánvásárlók mellett a céges befektetők is élénkítik, méghozzá a KAVOSZ hitel (kisvállalkozóknak nyújtott, szintén 3%-os kamatozású hitel) segítségével. A maximum 100 millió Ft-os hitelkeret lehetővé teszi a vállalkozások számára, hogy telephelyek, irodák vagy bérbeadási célú lakások megvásárlásával növeljék vagyonukat.
Tervezés és biztonsági háló
Movik Gabriella ingatlan coach hangsúlyozza, hogy a kedvező hitelkonstrukciók ellenére is elengedhetetlen a tudatos tervezés és a pénzügyi fegyelem.
“Mindenképpen rendelkezzünk az önerővel és annál még talán egy kicsivel több mozgatható tőkével is” – figyelmeztet a szakértő, mivel sok esetben a banki értékbecslés alacsonyabb értéket határoz meg, mint a várt vételár, így a pénzintézet kevesebb hitelt adhat a tervezettnél. A többlet tőke birtokában azonban lehetőség van az önerő emelésére, így az adásvétel mégis sikeres lehet.
„Ne centizzük ki magunkat!” – tanácsolja Movik Gabriella, majd magyarázatként hozzáteszi – “Aki megteheti, annak ajánlott a havi törlesztőrészletet legalább 1 évre előre félretenni, hogy bármilyen váratlan helyzetben is (pl. munkanélküliség, betegség) biztosítani lehessen a fizetőképességet.”
Mielőtt bárki belevágna a vásárlásba, érdemes kikérni egy tapasztalt ingatlanos vagy hiteltanácsadó véleményét. Így elkerülhető, hogy a „3%-os mizéria” hatására valaki méregdrágán vegyen meg egy eddig okkal eladhatatlan ingatlant (pl. sötét, rossz elosztású lakást), csak azért, mert belefér a kedvezményes hitelkeretbe.
A 3%-os hitel kétségkívül segít azoknak, akik saját maguknak szeretnének lakást vásárolni, és évek óta nem látott, rendkívül jó hitelkonstrukciót biztosít a piacon. A befektetőknek azonban érdemes az országos trendeket figyelembe venni, és a jobb hozam reményében a főváros helyett a nagyvárosokat megcélozni. A kulcs a tudatos, tájékozott döntéshozatal, és az előrelátó pénzügyi tervezés.
