- Beigazolódtak az ingatlan.com áprilisban és májusban megfogalmazott várakozásai az önazonossági törvény kapcsán: a budapesti kerületeket is elérte szabályozási hullám, mivel 2026 januárjától XVI. kerület is feltételekhez köti a beköltözéseket.
- Az új szabályozás szerint a XVI. kerületben januártól elővásárlási jogot vezet be a résztulajdonok átruházása esetén az önkormányzat javára. Két ingatlantípus esetében pedig korlátozzák a beköltözést is: a nem lakás célú ingatlanban tilos lesz lakcímet létesíteni, a helyi előírásoknak megfelelő osztatlan közös tulajdonú kertvárosi ingatlanokba pedig legfeljebb hét személy költözhet be – plusz azok, akik a törvény által mentességet élveznek a korlátozás alól.
- A rendeletből az olvasható ki, hogy az önkormányzat véget szeretne vetni a nagyobb ingatlanok feldarabolásával létrehozott, de a helyi szabályoknak nem megfelelő lakrészek adásvételének. Azt is meggátolnák, hogy a melléképületekből, garázsokból, tárolókból lakásokat alakítsanak ki.
- Az ingatlan.com adatai szerint a kerületben az eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 999 ezer forint, ami 28 százalékkal alacsonyabb a fővárosi átlagnál. Az osztatlan közös tulajdonú házrészeké 880 ezer forint körül alakul, ami a kerületi átlagnál is 12 százalékkal kevesebb.
Sok kisebb település után egy budapesti városrész, a XVI. kerület is él a helyi önazonosság védelméről szóló törvény adta lehetőséggel. Ezzel beigazolódtak az ingatlan.com áprilisban és májusban megfogalmazott várakozásai, hogy a fővárosi kerületek is érintettek lehetnek a beköltözések szabályozásában. – derül ki az ingatlanhirdetési portál legfrissebb elemzéséből. A jövő évtől érvénybe lépő rendelet elővásárlási jogot ír elő az önkormányzatnak olyan esetekben, amikor egy ingatlannak csak egy résztulajdona cserél gazdát. Két ingatlantípus esetében pedig korlátozzák a beköltözést is: a nem lakás célú ingatlanban tilos lesz lakcímet létesíteni, a helyi előírásoknak megfelelő osztatlan közös tulajdonú ingatlanokba pedig legfeljebb hét személy költözhet be. A beköltözők száma ennél csak akkor lehet magasabb, ha az önazonossági törvény alapján mentességet élveznek. Az e-ingatlanügyvédek gyűjtése szerint a XVI. kerület már a 109. önkormányzat a sorban, aki rendeletben szabályozza a beköltözés feltételeit vagy elővásárlási jogot határoz meg az ingatlan adásvételek során.
Számítani lehetett rá
„Amikor a törvény megszületett, sokan úgy gondolták, hogy azt főként a kisebb települések fogják alkalmazni, de mi már április-májusban jeleztük, hogy a fővárosi kerületek is bekapcsolódhatnak a beköltözések és a helyi lakáspiac szabályozásába. Nem lennék meglepődve, ha további nagyvárosok vagy budapesti kerületek is élnének a törvény adta lehetőségekkel akár úgy is, hogy betelepülési hozzájárulást kérnek a máshonnan odaköltözőktől.” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A szakember szerint a XVI. kerület szabályozása annyiban tér el a kisebb települések beköltözőkre vonatkozó feltételeitől, hogy a budapesti peremkerület az adásvétel tárgyát képező ingatlanokkal kapcsolatban fogalmaz meg elvárásokat, míg a kistelepülések inkább a beköltözők személyével kapcsolatban írnak elő feltételeket. A XVI. kerület korlátozásai ugyanis véget vethetnek annak az egyre gyakoribb jelenségnek, hogy melléképületekből, garázsokból, tárolókból alakítanak ki lakásokat, amiket osztatlan közös tulajdonú ingatlanokként értékesítenek. Balogh László kifejtette, hogy a rendeletben azt a gyakorlatot is korlátozzák, amikor nagyobb alapterületű családi házakból alakítanak ki kisebb házrészeket, és ezeket is osztatlan közös tulajdonú ingatlan formájában dobják piacra. Ezek a házrészek általában kedvezőbb áron cserélnek gazdát, de hosszabb távon jogi kockázatokat is hordozhatnak.
Fejenként 200 ezres bírság is jöhet
Az ingatlan.com legfrissebb adatai szerint a XVI. kerületben az eladásra kínált használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 999 ezer forint, ami az 1,39 millió forintos jelenlegi budapesti átlagos szintnél 28 százalékkal alacsonyabb.
Az osztatlan közös tulajdonú XVI. kerületi házrészek esetében az átlagos négyzetméterár 880 ezer forintot tesz ki, ami a kerületben elérhető összes használt lakóingatlan átlagos négyzetméteráránál 12 százalékkal kevesebb. „Az osztatlan közös tulajdonú házrészek esetében a vevők és az eladók beárazzák, hogy ezeknek az ingatlanoknak a tulajdonviszonyai és az ingatlanhasználatuk jóval bonyolultabbak a szokásosnál. Ráadásul nem is minden bank ad hitelt ilyen lakrészek vásárlására, ami miatt a forgalomképességük is kisebb” – fogalmazott az ingatlan.com szakértője. Hozzátette: „Jövőre még drasztikusabban csökkenhet a településképi eljárásban érintett osztatlan közös tulajdonú ingatlanoknak az értéke, mivel a lakcímkártya nélküli beköltözők nem csak a helyben igénybevehető közszolgáltatásoktól esnek el, de az új rendelet értelmében személyenként még 200 ezer forintos bírságot is kaphatnak.”
