Fotó:Freepik
Zentai Péter ingatlanfejlesztő szerint az építőipar ismét a magyar gazdaság egyik fő hajtómotorjává válhat – ha adott a stabil szabályozási háttér, a kedvező finanszírozás és a bizalom. Úgy véli, egy magyar modell kidolgozásával, ami a toronyházak építését támogatná és az ehhez szükséges technológiák hazai elterjedését segítené, nemcsak itthon, hanem régiós szinten is megoldást lehetne kínálni a panelházak elöregedésére és az építőipar újraindítására.
Az általa irányított Nádor Grouphoz és az Idom Csoporthoz köthető fejlesztéseivel mára több ezer lakás és tízmilliárdos nagyságrendű beruházás megvalósításában szerepet vállaló Zentai Péter az indexen megjelent interjúban úgy látja, hogy az építőipar a hazai GDP-hez jelentős mértékben hozzájárulva ismét a gazdaság egyik fő motorjává válhat, ha a projektek új lendületet kapnak. Erre már csak azért is szükség lenne, mert a lakáshiány tovább nőtt, a kihívások pedig hazai és nemzetközi szinten is óriásiak. Mindeközben a mesterséges intelligencia alapjaiban alakítja át a fejlesztési trendeket, a digitalizáció és az urbanizáció pedig új igényszintet teremtett, miközben az irodapiac egész Európában nyomás alatt van, mivel a home office ellehetetlenítette a drágább, de alacsonyabb kategóriájú irodák jelentős részét.
Zentai Péter szerint ugyanakkor Magyarország számára az ingatlanfejlesztés komoly gazdasági hajtóerő lehet, ám ennek csak akkor van realitása, ha a beruházásoknál biztos megtérüléssel lehet számolni. Ennek kapcsán vetette fel, hogy Tokiótól Sanghajig, New Yorktól az európai nagyvárosokig a toronyházak ma már a fenntartható urbanizáció jó példáinak számítanak azzal, hogy nemcsak hatékonyabbá teszik a városi környezet szervezését, hanem a tudatosan tervezett zöldfelületek révén a fenntartható urbanizáció egyik meghatározó eszközének számítanak.
A szakember ezért tartja idejétmúltnak a Magyarországon jelenleg hatályos, 65 méteres magassági korlátot, reálisnak látva a 90 méteres határt, amely akár 28–30 emeletes épületek megvalósítását is lehetővé tenné.
Mivel idehaza a jelenlegi szabályozás nem teszi lehetővé a toronyházak megvalósítását, a hatósági keretek már a tervezőasztalon megakasztják az ilyen projekteket – figyelmeztetett Zentai Péter. Úgy véli, az erre kijelölt területeken pedig helye lenne a magas épületeknek, amelyek a lakhatási válság enyhítésében is szerepet kaphatnának. A probléma égető: 2025 nyarán történelmi rekordot döntött a lakáskeresők száma, különösen az Otthon Start Program meghirdetése után. A kínálat azonban nem tud lépést tartani a növekvő igényekkel, hiszen az építési engedélyek és a megvalósuló projektek száma az elmúlt években meredeken csökkent.
És miközben a kormány 2025 szeptemberétől életbe lépő kedvező hitelkonstrukciója sok család számára nyithatja meg a lakásvásárlás lehetőségét, Zentai Péter szerint a jó szándék mellett azt is figyelembe kell venni hogy, az ingatlanfejlesztések hosszú távú folyamatok, ezért a következő 2–3 év kiszámíthatósága kulcsfontosságú. Csak stabil szabályozási háttér, kedvező finanszírozás és bizalom mellett válhat ismét a gazdaság egyik motorjává az építőipar.
Zentai Péter
A szakember ugyanakkor kiemeli, valamennyire külön kell kezelni a lakhatási válság és a toronyházak ügyét: előbbi a családok otthonhoz jutásáról szól, míg utóbbi az építőipar dinamizálását is szolgálhatja. Amihez elengedhetetlen, hogy legyen lehetőség korszerű, magas épületek megvalósítására Budapesten és a nagyvárosokban – ahogyan a világ számos más pontján.
A hazai urbanizáció alappillére lehet
Zentai Péter szerint a nemzetközi példák is azt mutatják, hogy a magasépületek nem öncélúak, hanem élhetőbb városokat szolgálnak. Ha Budapest oldalirányban terjeszkedne, idővel akár ötször ekkorára nőne, az infrastruktúra fenntartása pedig kezelhetetlenné válna. A vertikális fejlesztés ezzel szemben ugyanannyi lakót kisebb területen helyez el, így több hely marad parkoknak, egészségügyi intézményeknek, iskoláknak és óvodáknak. „Ha magasabb házakat építünk, nagyobb zöldfelületet, tágasabb parkokat és jobb közösségi tereket nyerünk”’ – hangsúlyozza a szakember. Hosszú távon a felfelé építkezés az egyik alappillére lehet a magyar urbanizációnak, amely élhetőbb városokat, kiegyensúlyozottabb környezetet és tervezhetőbb jövőt eredményezhet.
Zentai Péter egy másik kritikus problémára is figyelmeztet: a panelházak jövőjére. Ezeket az épületeket eredetileg mindössze 30–50 évre tervezték, és bár a panelprogramok, a szigetelés, a nyílászárócserék vagy a napelemek meghosszabbították az élettartamukat, a szerkezetek és vasalatok elöregedése megállíthatatlan.
„A szakadék felé haladunk” – fogalmaz. Magyarországon mintegy egymillió háztartás él panelben, és ha ezek az épületek egyszerre válnának élhetetlenné, a helyzet kezelhetetlenné válna. A válság súlyosságát jól mutatja, hogy Budapesten a panelek ára ma már meghaladja a négyzetméterenkénti egymillió forintot, miközben az emberek nem választásból, hanem kényszerből élnek panellakásban – mert ez az, amit el tudnak érni.
Ha a panelek élettartama lejár, lakók tömegei kerülhetnek kilátástalan helyzetbe – figyelmeztet Zentai Péter, aki úgy látja: a panelkérdés nemcsak súlyos kihívás, hanem lehetőség is. A szakember szerint egy olyan új modell jelentené a legkézzelfoghatóbb rezsicsökkentést, amely közel nullára csökkentve a panelek rezsiköltségét, húsz év alatt családonként óriási megtakarítást eredményezne.
Magyar toronyházépítési, hasznosítási modell
Ennek kacsán fontosnak tartotta azt is megemlíteni, hogy az egykori KGST-országokban is milliónyi panelépület áll, sokszor rosszabb állapotban, mint Magyarországon. Ezek energiahatékonysági mutatói is gyengék, korszerűsítésük elkerülhetetlen. A régióban mintegy 42 millió család él panel- vagy csúsztatott zsalus házakban, legnagyobb számban Lengyelországban és a volt Jugoszlávia területén, de Románia, Bulgária, Szlovákia, Csehország, Magyarország és az egykori NDK is jelentős arányt képvisel. A legsúlyosabb helyzet a volt NDK-ban és Moldávia keleti részén tapasztalható, míg Ukrajna jövője különösen összetett: békés rendezés esetén lakásállományának újjáépítése az egész régió építőiparára hatással lehet.
„Egy magyar modell kidolgozásával nemcsak belföldön, hanem régiós szinten is választ adhatnánk a lakhatási kihívásokra” – hangsúlyozta Zentai Péter, aki szerint egy ilyen konstrukcióban minden szereplő nyerne: az állam, az önkormányzatok, a főváros, a fejlesztők és természetesen maguk a lakók is. Nemzetgazdasági szinten ez óriási hatással járna, hiszen az energiaigény csökkentése egyben az energiaszuverenitás irányába tett lépést is jelentene.
A modell logikája világos és egyszerű: a fejlesztő, az állam, az önkormányzat és a lakók mind részesednek az előnyökből. Példaként egy képzeletbeli budapesti négyszintes panelházat vett alapul. A jelenlegi szabályozás csak alacsony beépítést engedélyezne, de ha ezen változtatnának, új távlatok nyílnának. A külföldön már bevált gyakorlat szerint a fejlesztő lebontja a régi házat, ideiglenesen elhelyezi a lakókat, majd ugyanazon a telken egy modern, akár 90 méter magas, 30 emeletes társasházat épít.
A felépülő toronyházban a lakók a használati joguknak megfelelő alapterületet kapják vissza, de immár egy korszerű, új lakásban. Az államnak, a fővárosnak és az önkormányzatnak nem kerül pénzébe a beruházás: a fejlesztő saját költségén épít még mélygarázst is, megszüntetve a parkolóhely-hiányt, miközben a ház első négy emeletét teljesen ingyen átadja az eredeti lakóknak.
A következő négy emelet a fővárosé, amely így értékes ingatlanhoz jut, és az ebből származó bevételt közszolgáltatások – például óvodák, iskolák, egészségügyi intézmények – finanszírozására fordíthatja. Újabb négy emeletet az önkormányzat kap, szociális célokra. Így az első 12 emelet gyakorlatilag veszteséget jelent a fejlesztő számára. A megtérülést a magasabb szintek biztosítják: a legfelső öt emeletet prémium áron lehet piacra dobni, míg a 14–25. emelet között is magas árbevétel realizálható. Ez az a tartomány, ahol a szociális célokra fordított befektetés megtérül, és ahol a fejlesztő nyeresége keletkezik.
Így amellett, hogy a koncepció üzleti logikája egyszerű, mégis nagy potenciált rejt: a lakók korszerű otthonhoz jutnak, az állam és az önkormányzat új lakásállományhoz és bevételi forrásokhoz, a fejlesztő pedig hosszabb távon megfelelő megtérüléshez jut. Vagyis Zentai Péter szerint a magyar modell legnagyobb előnye, hogy minden érintett fél számára kézzelfogható hasznot teremt.
Exportképes alternatíva
A lakók a régi, elöregedett lakások helyett korszerű, energiahatékony otthonokba költözhetnek, ahol az energiahatékony megoldások miatt minimális a rezsiköltség. Az önkormányzatok szintén nyernek, hiszen az önkormányzati tulajdonban maradó szociális lakások hosszú távon komoly társadalmi előnyt jelentenek, mindezt közvetlen költségvállalás nélkül.
A főváros profitja kettős: egyrészt az új lakásokkal enyhíthető a bérlakáshiány, másrészt a növekvő szolgáltatási igények finanszírozásához stabil bevételi forrásokat kap. Az állam számára a modell egyszerre segít a lakhatási problémák megoldásában, miközben pörgeti az építőipart, munkahelyeket teremt és növeli az adóbevételeket. Ráadásul mindez nem költségként, hanem a gazdasági növekedés élénkítésének egyik elemeként jelenne meg a költségvetésben. És miközben a bankok részéről szükség van a kedvező finanszírozási konstrukciókra, közvetlen állami pénzráfordításra nincs szükség.
Külön előny, hogy a konstrukció hosszabb távon akár exportképes magyar modellé válhatna. A fejlesztések révén megerősödő hazai építőipari cégek jelentős tapasztalatot és referenciát szereznének, amelyet a volt KGST-országokban is kamatoztathatnának – Lengyelországtól és az egykori NDK területeitől kezdve Csehországon, Szlovákián és Románián át egészen a Balkán országaiig, köztük Bulgáriáig, Szlovéniáig, Horvátországig, Szerbiáig, Montenegróig, Bosznia-Hercegovináig és Moldáviáig.
A magyar építőipar így Kelet-Európa meghatározó szereplőjévé válhatna. Zentai Péter szerint mindez technológiai ugrást is jelentene: a modern építési módszerek, geotermikus rendszerek és talajszondás megoldások alkalmazása nemcsak az energiafüggőséget csökkentené, hanem valóban korszerű, zöld lakóépületek létrejöttét eredményezné. Az energiahatékony otthonok egyszerre szolgálnák a környezetvédelmi és a gazdasági célokat.
A szakember összegzése szerint ez a modell lehetne a magyar építőipar kitörési pontja: digitalizáció, urbanizáció, fenntarthatóság – mindez a magyar gazdaság dinamizálásával párosulva. Az eredmény erős magyar vállalkozások, korszerű új lakások és irodák, új munkahelyek és hosszú távú versenyképesség lehetne Magyarország számára.
é.m.z.
AzÜzlet szerkesztősége hamarosan a Zentai Péterrel készített önálló interjúban mutatja be magyar toronyházmodell további részleteit és annak a lakhatási válság feloldását célzó megoldásait.
