Kína ingatlanpiaca lassan kialakuló válság közepén van: az ingatlanárak esnek, miközben Peking visszafogja az ágazatot. Mindez félelmeket kelt a kínai és a globális gazdasági növekedést illetően is.
Kínában az ingatlanárak zuhanórepülésbe kezdtek, miközben a hatóságok igyekeznek megfékezni a fenntarthatatlan adósságot és a piaci spekulációt. Ráadásul több százezer lakásvásárló nem hajlandó kifizetni az előre eladott ingatlanok jelzáloghitelét, mert a fejlesztők küzdenek a lakásprojektek határidőre történő befejezésével – írja cikkében az Al Jazeera.
S mivel az ingatlanok a kínai bruttó hazai termék (GDP) 15-30 százalékát teszik ki, a piac problémái gondot jelentenek a világ második legnagyobb gazdaságának. És potenciálisan a globális növekedésnek is.
Miért van válságban a kínai ingatlanpiac?
Kína ingatlanpiaci problémái részben szándékos politikai döntések eredménye. 2020 augusztusában Peking bevezette a “három vörös vonal” politikáját, amelynek célja az évtizedek óta tartó hatalmas ingatlanbuborék óvatos leépítése volt.
A politikának kettős célja volt: csökkenteni a gazdaság túlzott ingatlanfüggőségét, és visszaszorítani a spekulációt, amely sok kínai középosztálybeli számára megfizethetetlenné tette az ingatlanárakat.
A politika értelmében a fejlesztőknek a bankoktól és más pénzügyi intézményektől felvehető hitelekhez szigorú pénzügyi egészségi mutatóknak kellett megfelelniük, beleértve a nettó adósságállomány 100 százalékos felső határát a saját tőkéhez viszonyítva.
Kiderült, hogy sok fejlesztő messze a “három vörös vonalon” kívül működött, és hatalmas adósságok terhelik őket. Mivel az új szabályok értelmében hirtelen nem tudtak hitelt felvenni, az ágazat súlyos készpénzhiánnyal szembesült.
Tavaly decemberben az Evergrande, Kína egyik legnagyobb fejlesztője nem teljesítette az offshore kötvénytulajdonosainak járó kamatfizetéseket, majd nem sokkal később a Kaisa Group Holdings is így járt.
Az ingatlanárak júliusban már a 11. egymást követő hónapban csökkentek, és a tavalyi évhez képest közel 30 százalékkal estek vissza.
“Amit Kína most átél, az egy politika által kiváltott válság” – mondta Gabriel Wildau, a Teneo kockázatelemző cég ügyvezető igazgatója az Al Jazeerának.
“Ezzel azt akarom mondani, hogy bát az emberek már évek óta figyelmeztetnek az ingatlanbuborékra, az akut stressz, ami a piacot most éri, közvetlen következménye a fejlesztők hitelezésére vonatkozó nagyon drákói korlátozásoknak, amelyeket körülbelül másfél évvel ezelőtt vezettek be.”
Ráadásul az ágazat gondjai azóta csak fokozódtak, mivel a pénzszűkében lévő fejlesztők nehezen tudták határidőre befejezni a projekteket.
Miután az év elején a délkeleti Csingdezsen városában elkezdődött, az előértékesített ingatlanok vásárlóinak tiltakozásai csaknem 100 városra terjedtek ki, és mintegy 300 lakástulajdonosi csoportot vontak be.
A Deutsche Bank becslése szerint a bojkott által érintett jelzáloghitelek értéke 1,8-2 billió kínai jüan (270-300 milliárd dollár), vagyis a teljes jelzáloghitelezés mintegy 5 százaléka.
“A probléma lényege, hogy az ingatlanfejlesztőknek nincs elegendő pénzforgalmuk – akár az adósságszolgálati költségek, akár az alacsony lakáseladások, akár a pénzeszközökkel való visszaélés miatt – a projektek folytatásához” – írta Tommy Wu, az Oxford Economics vezető közgazdásza egy augusztusi jegyzetében.
“E probléma megoldása helyreállítaná a lakásvásárlók bizalmát a fejlesztők iránt, ami segítene támogatni a lakáseladásokat, és ezzel együtt javítaná a fejlesztők pénzügyi helyzetét” – tette hozzá.
Globális gazdasági összeomláshoz vezethet?
Kína ingatlanproblémái jelentős kockázatot jelentenek a gazdaságra, amely már így is feszült a pekingi keménykezű “zéró-Covid” politika és a globális növekedés lassulása miatt. Egyes becslések szerint az ingatlanok a GDP 30 százalékát teszik ki, ami körülbelül kétszerese, mint az Egyesült Államokban.
Bár egyes elemzők úgy vélik, hogy a piac elérte a mélypontot, az ágazat gondjai várhatóan még egy ideig fennmaradnak. Júliusban az S&P Global Ratings becslése szerint az ingatlanárak idén 30 százalékkal csökkennek, ami nagyobb visszaesés, mint a 2008-as pénzügyi válság idején.
“Ez a gazdaságnak egy hatalmas darabja, amely most a víz alatt van” – mondta Wildau, a Teneo munkatársa. “Szerintem még a jelenlegi ütemben való folytatás is fenntarthatatlan. Ez azt jelentené, hogy a növekedés jelentősen elmaradna az idei évre tervezettől, ha így folytatódna.”
“Mivel a kínai ingatlanfejlesztők viszonylag kis mennyiségű tengerentúli adóssággal rendelkeznek, a világgazdaságot nem fenyegeti olyan krízis, mint amilyet a Lehman Brothers összeomlása okozott az Egyesült Államokban”
– mondta Alicia García-Herrero, a hongkongi Natixis hongkongi vezető közgazdásza.
A világ GDP-jének közel egyötödét adó Kína gazdaságának mérete azonban azt jelenti, hogy egy jelentősebb lassulás még mindig komoly hatással lehet a globális növekedésre.
“A globális hatás leginkább a Kínából származó nagyon alacsony növekedésnek tudható be, nem annyira a pénzügyi hatásoknak” – tette hozzá García-Herrero.
“Persze, ha a kínai bankok végül nem tudják lenyelni ezt a sokkot, és a nem teljesítő hitelállományuk masszívan megnő, és pénzügyi válság lesz Kínában – ami szerintem nem fog azonnal bekövetkezni -, akkor inkább olyan lesz, mint Japán a 80-as és 90-es években. Tehát rossz hitelek, hitelek nélkül, a gazdaság nagyon rosszul teljesít, defláció – szerintem ez a forgatókönyv. Tehát nem egy azonnali Lehman-típusú esemény” – jelentette ki.
A Világgazdasági Fórum becslése szerint a kínai GDP minden 1 százalékpontos csökkenése a globális GDP 0,3 százalékos csökkenését eredményezi.
Az amerikai jegybank 2019-es tanulmányában közgazdászok úgy becsülték, hogy a kínai GDP 8,5 százalékos csökkenése a fejlett gazdaságokban 3,25 százalékos, a feltörekvő gazdaságokban pedig közel 6 százalékos visszaesést eredményezne.
Ugyanakkor a kínai gazdaságban nem valószínű, hogy ilyen mértékű gazdasági összeomlás következik be. Elemzők szerint azonban egy olyan elhúzódó visszaesés felé tarthat, amely a következő években a globális növekedést is rángatja majd.
Gabriel Wildau szerint a kínai döntéshozóknak olyan eszközök állnak rendelkezésükre, amelyek a kapitalistább országokban nem állnak könnyen rendelkezésre egy teljes pénzügyi válság elhárítására.
“A kínai vezetők sokkal nagyobb mértékben tudják ellenőrizni a pénzügyi rendszert és a reálgazdaságot, mint az amerikai döntéshozók 2008-ban. Így megvannak az eszközeik egy akut válság elhárítására” – mondta.
“Megvannak az eszközeik egy pénzügyi összeomlás megakadályozására, mivel egyszerűen utasíthatják a bankokat, hogy adjanak hitelt. A törvényes csődrendszeren kívül is tudnak dolgozni, hogy mindenki likvid maradjon, hogy elkerüljék a rendezetlen fizetésképtelenségi láncolatokat” – emelte ki.
Wildau szerint azonban Kínának még évekig tartó gazdasági stagnálással kell szembenéznie, ami sok kínai számára recessziónak tűnne az évtizedekig tartó erős növekedés után.
“Lehet, hogy csak egy hosszabb, lassú növekedési időszakot látunk, inkább a japán forgatókönyvhöz hasonlót, egyfajta őrlődő lassulást sok éven át, még akut pénzügyi zavarok vagy pánik nélkül is” – mondta.
Mit tesz Kína a válság ellen?
Peking jelezte, hogy az ingatlanpiac támogatása fontos feladat, annak ellenére, hogy eltökélt szándéka, hogy csökkentse a gazdaság függőségét az ágazattól.
Kína legfőbb döntéshozó testületének júliusi ülésén a tisztviselők azt mondták, hogy “stabilizálni” kell az ingatlanpiacot, ugyanakkor hangsúlyozták, hogy a helyi önkormányzatoknak felelősséget kell vállalniuk az előre eladott lakások befejezésének biztosításáért.
A hónap elején a Caixin kínai médium arról számolt be, hogy Peking 200 milliárd jüan (29,3 milliárd dollár) hitelkibocsátásra készül a befejezetlen lakásépítési projektek befejezésére.
Peking általánosságban is hozott intézkedéseket a gazdaság fellendítésére, például a kamatlábak csökkentésével és ösztönző intézkedések bevezetésével, beleértve a múlt héten bejelentett 300 milliárd jüan (44 milliárd dollár) új hitelnyújtást az állami bankokon keresztül.
“Arra számítunk, hogy további finanszírozást szerveznek a félbehagyott házak befejezésének támogatására” – írta Wu, az Oxford Economics közgazdásza jegyzetében.
“A Politbüro júliusi ülésének nyilatkozata valóban hangsúlyozza az ingatlanpiac stabilizálásának és a házak átadásának szükségességét. Úgy gondoljuk, hogy ezek az erőfeszítések nem valószínű, hogy közvetlenül a központi kormányzat részéről érkeznek. Ehelyett a hatóságok valószínűleg a helyi önkormányzatokat, a bankokat és az ingatlanfejlesztőket fogják felkérni, hogy koordinálják és biztosítsák a befejezetlen lakásprojektek befejezését” – részletezte.
Ám Kína piacot támogató erőfeszítései végül is korlátozottak lehetnek, mivel Peking várhatóan ragaszkodni fog a “három vörös vonalhoz” és Hszi Csin-ping kínai elnök mantrájához, miszerint “a házak lakóhelyül szolgálnak, nem pedig spekulációra“.
Wildau szerint a kínai politikai döntéshozók most azzal a dilemmával szembesülnek, hogy folytassák-e az ingatlanok elleni kemény fellépést, vagy a növekedés érdekében visszaforduljanak.
“Ha most mentőakcióba kezdenének, akkor ez a nyereségek visszaszorítását és visszalépést jelentené” – mondta.
“Ez politikailag is kínos lenne, mert visszafordulásnak vagy a hiba beismerésének tűnne. Ezért gondolom, hogy a politika eddig viszonylag erőtlen volt. Nem láttuk az ingatlanpiaci mentőakciót, amelyet sok befektető remélt” – fejtette ki.
