Így is kinézhetne az, ami ma panel
Zentai Péter ingatlanfejlesztő szakember és csapata egyedülálló, kifejezetten a magyar viszonyokra szabott modellt dolgozott ki a lakhatási válság hosszú távú, fenntartható megoldására. A koncepció lényege, hogy az elöregedett panelházak helyére korszerű toronyházak épülnének, mindezt állami és önkormányzati beruházás nélkül, a jelenlegi lakók érdekeinek maximális figyelembevételével. A modell azonban csak akkor valósulhat meg, ha a jelenlegi, a toronyházak építését tiltó szabályozási környezet is módosul.
– Ön a közelmúltban, az Indexnek adott interjújában arról beszélt, hogy a panelházak, amelyek annak idején fontos szerepet töltöttek be a II. világháború utáni lakhatási válság megoldásában, mára az élettartamuk végéhez közelednek.
– Ami hosszú évtizedeken keresztül Magyarországon – és egyébként Kelet-Európában, az egykori szocialista országokban is – megoldotta a lakhatási problémát, az a panelépítés volt, mert ezek az előregyártott lakóházak gyorsan, tömegesen biztosítottak otthont az embereknek. A rendszer Kelet-Európában csúcsra járatva működött: így miközben Európában több mint 40 millió ember él panelben, többségük azért a volt KGST-országokban lakik.
Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy amikor a panelépületek tervei megszülettek, az akkori – 60-as, 70-es, 80-as – évek technológiai szintje és az akkor használatos anyagok, építészeti megoldások behatárolták a lehetőségeket. Más kérdés, hogy miközben a panelek általános vélekedés szerinti élettartama 50 év, reálisan legalább 70 év körüli élettartammal lehet számolni. De lassan már ez is elérkezik. Nem szabad elfelejteni, hogy az első magyarországi panel 1960. január 2-án lett átadva a mai Dunaújvárosban és onnantól vette kezdetét a szovjet technológiára alapozó hazai panellakás építési láz.
– Hogyan kell értelmezni a gyakorlatban egy panel lakás élettartamának végét?
– Természetesen közel sem arról van szó, hogy ezek a vasbeton épületek összeomlanának. Már csak azért sem, mert ezek stabil szerkezetek és folyamatosan ellenőrzik az állapotukat. Az igazi problémát az a fajta elöregedés jelenti ami folyamatosan rontja a panellakások élhetőségét és – különösen az ukrajnai háborút követő energiaárrobbanás után – ellehetetleníti a gazdaságos lakhatást. Ráadásul ezek az előregyártott vasbeton épületek valódi hőszigetelés nélkül épültek, a mai hőtechnikai követelményekhez képest kezdetleges állapotúak, miközben az évtizedek alatt a nyílászárók megvetemedtek, a gépészet végzetesen elöregszik, a vas és acél részek pedig korrodálnak.
– A sok helyen látható panelfelújítás sem jelent valódi megoldást?
– Egy szakszerű, hőszigeteléssel és nyílászárócserével kiegészített felújítás kétségtelenül hozhat átmeneti javulást, de alapvetően csak tüneti kezelésről van szó. Arról nem is beszélve, hogy a tapasztalatok azt mutatják, a legtöbb helyen pénz hiányában csak félmegoldások születtek. Ráadásul a felújítások a panellakások alapvető problémáit, a vasbeton szerkezet fokozatos korrózióját nem oldják meg. A teljeskörű, az acélszerkezetig érő felújítás pedig nem lehetséges és gazdasági szempontból nem is érné meg: ha az épület tartószerkezete egyszer elhasználódik, akkor a felújításra költött milliók, milliárdok gyakorlatilag elvesznek. Ezért gondolom úgy, hogy hosszú távon a panelprogram nem fenntartható, és előbb-utóbb új lakhatási formákban kell gondolkodnunk. Erre kerestünk választ az általunk kidolgozott toronyház-fejlesztési projekttel.
– Szavaiból arra következtetek, hogy az Önök által kidolgozott toronyház-projekt legfontosabb eleme az elhasználódott és ezért lebontott panelházak után felszabadult üres telek.
– Pontosan arról van szó, hogy egy korszerűtlen panelház lebontásával felszabadul egy telek, amelyre a legmodernebb technológiával olyan toronyházakat lehetne építeni, amelyekben több ember sokkal jobb, komfortosabb körülmények között élhetne, mint ma egy panelben. Ez az urbanizáció lényege: egy adott telek kapacitását kell megnéznünk. Ha felfelé építkezünk, akkor megmarad a zöldfelület, a parkok, marad hely óvodának, iskolának, egészségügyi intézményeknek. Tehát nem elveszünk a közösségtől, hanem épp ellenkezőleg: új, élhetőbb környezetet teremtünk.
Zentai Péter
Az általam irányított Nádor Grouphoz és az Idom Csoporthoz köthető több ezer lakás kivitelezéséből fakadóan az a tapasztalatom, hogy ha egy ország, vagy város hosszú távon gondolkodik, akkor nem a toldozás-foltozásba fektet, hanem abba, hogy egy adott területet hogyan lehet a legjobban kihasználni. Miközben a panelek felújítása gazdaságilag értelmezhetetlen, az új toronyházak általunk kidolgozott módszerrel történő építése olyan modell, amely egyszerre képes megőrizni a zöldfelületeket, bővíteni a közösségi tereket, és korszerű, élhető otthonokat nyújtani az ott lakóknak. Mindezt úgy, hogy a legújabb fenntartható technológiákat alkalmazva olyan környezetbarát lakások születnek, amelyek például a napelemeknek és a föld-hőszivattyúknak köszönhetően gyakorlatilag zéró kibocsátással, nagyon csekély rezsiköltséggel működnek.
– Mi ennek a gátja?
– A jelenlegi jogszabályi előírások egyelőre nem teszik lehetővé ilyen magasságú épületek létesítését Magyarországon, így a megvalósításhoz elengedhetetlen a szabályozás korszerűsítése. Budapesten ma meghatározott magassági korlátok vonatkoznak az épületekre – ez a legtöbb esetben ez 65–90 méter között mozog –, ami gyakorlatilag kizárja a modern toronyházak megépítését. Pedig a nyugati nagyvárosokban már rég felismerték, hogy a vertikális fejlesztés nem luxus, hanem a fenntartható urbanizáció egyik kulcsa. Éppen ezért lenne szükség arra, hogy a szabályozást a mai kor viszonyaihoz igazítsuk, a nemzetközi jó példákat is figyelembe véve.
– Van már nemzetközi példa a panel helyett toronyház megoldásra?
– Igen. Isztambulban nagyon szép példái vannak a hasonló projekteknek. Ott a régi, korszerűtlen házakat elbontották, és modern technológiával építettek helyettük új, a városképhez is illeszkedő, élhető toronyházakat.
– Ha van már példa, mitől lenne más az Önök által kidolgozott megoldás?
– A modellünk lényege egyszerű és átlátható. Attól különleges, hogy minden szereplő – a fejlesztő, az állam, az önkormányzat és a lakók – nyer vele. Vegyünk példaként egy képzeletbeli budapesti, négyszintes panelházat. A jelenlegi szabályozás csak alacsony beépítést enged, ám ha ezen a magasságot tekintve változtatnának, teljesen új lehetőségek nyílnának meg. A fejlesztő lebontaná a régi épületet, ideiglenesen elhelyezné a lakókat, majd ugyanazon a telken egy korszerű, akár 90 méternél magasabb, akár 30 emeletes társasházat húzna fel. Az új épületben az eredeti lakók a tulajdonjoguknak megfelelő alapterületű, de már modern lakást kapnak vissza.
Innen jönne az általunk kidolgozott modell különlegessége, mondhatjuk hungarikuma. Az államnak, az önkormányzatnak és a lakóknak nem kerülne pénzébe a beruházás, mert a fejlesztő saját forrásból építené a házat és a mélygarázst is – ezzel megszüntetve a parkolóhely-hiányt is. Az első négy emelet teljes egészében a visszaköltöző lakóké, újabb négyet a főváros kap, amely így értékes ingatlanhoz jut, és az ebből származó bevételeket óvodák, iskolák, egészségügyi intézmények finanszírozására fordíthatja. További négy szint pedig a helyi önkormányzaté, amely ezen lakásokat szociális célokra használhatja.
Vagyis az alsó 12 emelet a fejlesztő számára gyakorlatilag veszteséget jelent. A projekt megtérülését a felső szintek biztosítják: a 14–25. emelet lakásai magas piaci áron értékesíthetők, míg a legfelső öt emelet prémium kategóriát képvisel. Itt keletkezik az a nyereség, amely fedezi a szociális és közösségi célokra fordított befektetést és a fejlesztő profitját. Azt gondolom ez egy olyan egyedülálló modell, amit állami és önkormányzati befektetés nélkül lehet megvalósítani, és ráadásul gyorsan segíthetne a jelenlegi lakhatási válságon.
– Mi lenne a következő lépés?
– Ha a kedvező szabályozási környezet megteremtődne ahhoz, hogy egy mintaprojektet létrehozhassunk, én hajlandó vagyok egy mintaprojektet A-től Z-ig teljes transzparencia mellett létrehozni. Bárki betekinthetne a folyamat bármely részletébe, és a végén kézzelfoghatóan látná az eredményt, azt, ahogy a családok visszaköltöznek korszerű, a legmodernebb technológiákkal felszerelt otthonaikba. Ez lenne a valódi rezsicsökkentés, hiszen a mai 200 ezer forintos havi kiadás helyett maximum 10 ezer forinttal kellene számolniuk a lakóknak. Még egyszer hangsúlyozom: mindez úgy valósulhatna meg, hogy sem az államnak, sem az érintett önkormányzatnak nem jelentene kiadást. Az új épületek pedig a legkorszerűbb módon megépítve, a gyakorlatilag zéró energiafelhasználásnak köszönhetően hozzájárulnának Magyarország energiaszuverenitási céljaihoz, miközben illeszkednének az Európai Unió zöld elvárásához és a több milliárd eurós támogatási programjaihoz, amelyek kifejezetten a lakóépületek károsanyag kibocsátásának csökkentését ösztönzik.
– A lakhatási válság másik oldala, hogy miközben egyre nagyobb a kereslet megfizethető otthonok iránt, a KSH adatai szerint ma nagyjából 160 ezer budapesti és összesen mintegy 570 ezer lakás áll üresen országszerte. Mit lehet tenni, ha ennyi ingatlan kihasználatlan marad – még akkor is, ha ezek egy része az állaga vagy elhelyezkedése miatt valójában nehezen, vagy egyáltalán nem hasznosítható?
– Először is tudni kell, hogy a lokáció döntő tényező. Egy elhagyatott ingatlan, amely egy zsugorodó faluban áll, ahol alig néhány tucat ember él, nyilván nehezebben hasznosítható, mint egy városi környezetben található lakás. De ettől még nem lehet félresöpörni a problémát: a lakhatási válság nem fog magától megoldódni, és nem két hónap vagy két év alatt fogunk új otthonokat építeni akkora számban, hogy az lefedje a keresletet.
Ez okból van szükség arra, hogy az üres, elhagyott lakások sorsát is beemeljük a megoldási egyenletbe. Sok esetben olcsóbb és gyorsabb lehet egy téglaházat korszerűsíteni – szigeteléssel, nyílászárócserével, fűtéskorszerűsítéssel –, mint nulláról újat építeni. Ezért gondolkodom egy olyan hibrid modellben, ahol az üresen álló, de gazdaságosan felújítható ingatlanokat számba vennénk, felmérnénk és tervszerűen bevonnánk a lakhatási programba. Ez országos szinten akár több százezer ingatlant jelenthet.
Az általunk kidolgozott panel helyett toronyház program ettől eltérő kérdés, mert ott egymillió ember otthonáról beszélünk, ahol a hosszú távú csereprogram lehetőségének megteremtésére van szükség. Ha jól szabályozott keretrendszerben, bizalommal és banki finanszírozással elindulnának ezek a programok, az építőipar újra a magyar gazdaság motorja lehetne. Sőt, ami legalább ennyire fontos, hogy olyan magyar tulajdonú építőipari cégek nőhetnének fel, akik speciális tudást, know-howt szerezve később az egész kelet-európai régióban képesek lennének a lerobbant panelek helyére a legmodernebb toronyházakat építeni.
Érsek M. Zoltán
