A német nagyvárosi középréteg frusztrált. A jól keresőknek sem telik saját lakásra. Az önkormányzatok kétségbeesetten igyekeznek megállítani az elszabadult árakat. Berlinben maximalizálták a bérleti díjakat!
„Gratula az új lakáshoz. Mi nem számítunk örökségre, ezért esélyünk sincs saját lakásra. El vagyunk keseredve. Jobb, ha egy darabig nem találkozunk. Nem bírnánk irigység nélkül nézni a boldogságotokat.” – állt egy sms-ben, amit egy berlini ismerősöm kapott barátnőjétől.
Két értelmiségi pár a negyvenes évei elején jár. Jól keresnek és évek óta saját lakásról álmodnak. Az sms címzettje férjével együtt tehetősebb családból származik. Egy örökségnek köszönhetően tudtak lakást venni a berlini Charlottenburgban. Az üzenetet küldő párnak gazdag rokonok híján álom marad a saját otthon. Az elképzelt, 3 szobás, 100 m2 körüli lakás legalább 800 ezer euró lenne a középréteg körében kedvelt nyugat-berlini Charlottenburgban. Ezt magas jövedelme és az alacsony kamatok ellenére sem tudná finanszírozni a pár.
Örökség nélkül nincs saját otthon – hangzik egy friss tanulmány legfontosabb megállapítása. A kölni Német Gazdasági Intézet (IW) arra kereste a választ, hogy a rekord alacsony kamatok ellenére miért stagnál a németországi ingatlantulajdonosok aránya. Az újraegyesülés után emelkedett a számuk. Majd befagyott 50 százaléknál. A 35 évnél fiatalabbak és az átlag alatt keresők körében még csökkent is. Az ingatlantulajdonosok aránya csak Svájcban alacsonyabb (41%). Az EU átlag 69%, a legmagasabb a román arány (97%). Magyarország az 5. helyen áll (85%).
Társadalmi és gazdasági okok
Az alacsony tulajdonosi ráta legfőbb társadalmi oka az egyszemélyes háztartások számának emelkedése. Lakást tipikusan párok vásárolnak. A felsőfokú végzettségűek számának emelkedése sem kedvez az ingatlanszerzésnek. Aki továbbtanul, később kezd keresni és a családalapítással is kivár – hiányzik a lakásvásárlás legfontosabb gazdasági és magánéleti feltétele.
Németországban 2011 óta 40 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak. A nagyvárosok többségében a duplájukra ugrottak.
Münchenben és Stuttgartban az elmúlt két évben 7%, Frankfurtban és Hamburgban 10% volt az emelkedés. A bajor fővárosban a legdrágábbak a lakások: 7140 Euró/m2.
Az önerőhöz a növekvő ingatlanárak miatt egyre több pénz kell, amit jó jövedelmi viszonyok mellett is egyre nehezebb a havi fizetésből félretenni. A többség örökségből, szülői, nagyszülői segítséggel finanszírozza a lakást.
Veszélyben a demokrácia?
A pénzintézetek és a politika is a saját ingatlant propagálja. Ez is hozzájárul, hogy a felmérések szerint a 35 év felettiek egyik legfontosabb életcélja a saját otthon.
Az ingatlantulajdonosok vagyona az értéknövekedésnek köszönhetően folyamatosan nő. Míg a bérlőknek egyre emelkedik a havi kiadása. Kevesebbet tudnak megtakarítani. Egyre távolabb kerülnek a saját otthontól. Münchenben a legmagasabbak a bérleti díjak: 18 Euró/m2. Tehát 100 négyzetméter havi 1800 eurót kóstál!
10 éves átlagban Berlinben volt a legnagyobb, 52 százalékos az emelkedés. A második helyezett Münchenben 35 százalékkal kell többet fizetni.
Az ingatlanpiaci árrobbanás győztesekre és vesztesekre osztja a társadalmat. Egy kutatási adat szerint az ingatlantulajdon boldoggá tesz: a tulajdonosok körében 45 százalékkal alacsonyabb a válások aránya. Akinek nem telik lakásra sikertelennek érzi magát. Ha ez az életérzés meghatározóvá válik a középrétegben, középtávon veszélybe kerül a demokráciát – figyelmeztetnek szociológusok.
A frusztrációt jól mutatja, hogy a radikális kezdeményezések, mint a népszavazás a lakások államosításáról Berlinben, a polgári középosztályból is egyre több támogatóra talál.
Támogatások és piackorlátozások
A kormányzati lakásvásárlást támogató programokból, így a gyerekesek anyagi támogatásából elsősorban a vidéken élők profitálnak. Az állami segítségnek csak 16 százalékát használták fel városi lakás vásárlására, holott a lakosság harmada metropoliszban él.
A városi önkormányzatok a bérlakások elérhetőbb áruvá tételén dolgoznak. A pénz nagy része bérleti díj támogatásokra megy el. De vannak új ötletek is.
Frankfurtban egy átlagos jövedelmű, havi 6000 euróból gazdálkodó 4 tagú család kénytelenek az agglomerációba költözni, ha saját ingatlanra vágyik. A pénzügyi központban 6300 Euró/m2, a környező településeken 3500 az átlagár. Az emelkedés – nem utolsósorban a Brexit miatt Londonból Frankfurtba költöző bankok miatt – egy év alatt 14% volt! Fizetőképes kereslet még van, igaz egyre szűkebb a potenciális vásárlók köre.
Egy rendelet értelmében minden társasházépítési projekt kivitelezőjének szociális bérlakásokról is gondoskodnia kell. Egy másik jogszabály szerint a lakások 10 százalékának a piaci átlagot meg nem haladó árú öröklakásnak kell lennie.
A legdrágább német város, München önkormányzata olcsóbba ad el telket azoknak a befektetőknek, akik vállalják, hogy átlagárú bér- és öröklakásokat is építenek. A programnak köszönhetően eddig 4000 család jutott saját otthonhoz.
Egy hamburgi rendelet szerint az új beruházásoknál egyenlő arányban kell lenniük szociális- és piaci árú bér-, valamint öröklakásoknak. Utóbbiak árát azonban nem maximalizálta a városvezetés.
A legradikálisabb megoldással Berlin élt. A lakbéreket 5 évig maximalizáló jogszabályt fogadtak el. A felső határ az építési évtől és a városrésztől függ, de legfeljebb 9,80 Euró/m². A díjak 2022-től az infláció mértékével, de maximum évi 1,30 százalékkal emelhetők. Újbóli bérbeadásnál tilos az emelés. A felújítás költségek legfeljebb havi 1 Euró/m² erejéig terhelhetők a bérlőre.
A berlini rendelet jogilag és politikailag is vitatott.
Kérdés, kiállja-e az alkotmányosság próbáját. Berlin a szövetkezeti lakásépítést is támogatja. Az alacsony jövedelmű családok önkormányzati támogatással lehetnek szövetkezeti tagok. Tulajdont tehát nem szereznek, de befolyásolni tudják a bérleti díjakat. Emelni csak a szövetkezeti tagok többségének jóváhagyásával lehet. Egy másik, készülő berlini rendelet szerint a bérlők elővásárlási jogot fognak kapni. Az önerőhöz kedvezményes kamatozású hitelt vehetnek fel.
A bérlakáspiac egyre szigorúbb szabályozása tovább növeli a lakásárakat. A befektetők a bérlakásoknál kieső hasznot az eladásoknál pótolják. A világ nagyvárosainak sikeres projektjei nem egy lakhatási formát preferálták – mondják ingatlanpiaci szakértők. Az örök-, szövetkezeti- és bérlakások ideális arányának megteremtése volt a cél. Ha megfizethető a bérlakás, illetve jó szövetkezeti konstrukciók vannak, csökken a tulajdon státuszszimbólum jellegét, kevesebben vásárolnak erejükön felül, egy életre eladósodva.
